Để tránh bị mắc lỗi chậm đăng ký biến động đất đai

Xử lý nhiều trường hợp vi phạm

Trong quý 1/2026, phường Hồng Bàng xử lý 25 trường hợp vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do chậm thực hiện việc đăng ký biến động với tổng số tiền phạt là 62,5 triệu đồng. Trước đó, từ tháng 7/2025 - 1/2026, cũng tại địa phương này, 180 trường hợp vi phạm bị xử phạt hành chính do chậm thực hiện đăng ký biến động đất đai với tổng số tiền phạt là 450 triệu đồng.

Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 2024, góp phần hoàn thiện cơ chế xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. Nghị định đã bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả cũng như cơ chế xác định số lợi bất hợp pháp thu được từ hành vi vi phạm.

Cụ thể, tại Điều 16 Nghị định 123 quy định về hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (bao gồm: hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc và hành vi vi phạm hành chính đang thực hiện), quy định trong vòng 30 ngày kể từ khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, người dân buộc phải thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong thời gian 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 và Khoản 5 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019). Nếu không thực hiện, mức phạt sẽ từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng đối với cá nhân, 4 triệu đồng đến 6 triệu đồng đối với tổ chức.

Nghiên cứu kỹ quy định, tránh sai sót

Biến động đất đai diễn ra do các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... đất. Tuy nhiên, ở không ít trường hợp, người dân không tìm hiểu kỹ về quy định pháp luật về thửa đất mình nhận chuyển nhượng rất dễ đối mặt việc bị xử phạt do không thể hoàn thành thủ tục sang tên trong khoảng thời gian 30 ngày theo quy định.

Năm 2025, hộ ông Đặng Văn Tài, phường Kiến An nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng có phần diện tích tăng thêm 18 m² do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất của hộ dân liền kề, có hợp đồng mua bán kèm theo. Tuy nhiên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán cho ông đang thế chấp tại ngân hàng nên không thể nộp bản gốc để chỉnh lý. Với trường hợp này, hồ sơ của ông Đặng Văn Tài chưa thể giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng đang sử dụng.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 và Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất làm tăng diện tích thửa đất thì thuộc trường hợp đăng ký biến động và được xem xét cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng. Hồ sơ đăng ký biến động bắt buộc phải có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để thực hiện chỉnh lý theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán đang thế chấp tại ngân hàng, người sử dụng đất phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng đồng ý thu hồi, cung cấp bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục.

Khi chưa có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai không có cơ sở pháp lý để chỉnh lý biến động. Do vậy, hồ sơ của ông Đặng Văn Tài chỉ được giải quyết khi bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán được nộp. Với một loạt thủ tục cần giải quyết, hộ ông Tài nguy cơ cao không bảo đảm hoàn thành thủ tục đăng ký biến động trong vòng 30 ngày sau khi làm thủ tục công chứng chuyển nhượng.

Đây chỉ là một trong số nhiều tình huống, người nhận chuyển nhượng đất đai dễ mắc lỗi. Hay như thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà, đất xây dựng trái phép, không phép cần phải có ý kiến của cơ quan cấp giấy phép xây dựng về việc công trình đó có được tồn tại hay không, hướng xử lý sắp tới... Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý đất đai mới thực hiện đăng ký biến động đất đai được.

Nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp nhà, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhưng chủ cũ xây dựng sai phép, không phép, đồng thời không làm thủ tục hoàn công dẫn tới hiện trạng không phù hợp với hồ sơ pháp lý… Thực trạng này cũng dẫn tới khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với những hồ sơ này đa số phải đi xác minh, phải có ý kiến các ngành. Do đó, người dân khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu kỹ về hồ sơ nguồn gốc đất, những thủ tục hồ sơ cần thiết để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động thửa đất.

Theo Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hồng Bàng Đinh Tuấn Dũng: Trong bối cảnh hệ thống quản lý đất đai đang từng bước được số hóa và chuẩn hóa, việc hoàn tất đăng ký đất đai không chỉ giúp tránh bị xử phạt mà còn là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi lâu dài của chính người sử dụng đất.

HUY VŨ - TRUNG KIÊN