Đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo bảng giá đất địa phương

Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số nội dung của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đề xuất điều chỉnh cách xác định thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo hướng sát thực tế hơn, nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

Theo dự thảo, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vẫn được tính theo công thức: thuế suất 2% nhân với giá chuyển nhượng. Điểm mới nằm ở cách xác định giá chuyển nhượng khi tính thuế.

Cụ thể, giá chuyển nhượng sẽ ưu tiên căn cứ theo hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá do Nhà nước quy định, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành tại thời điểm giao dịch.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng tạo “hàng rào kỹ thuật” nhằm ngăn chặn tình trạng khai giá thấp phổ biến trên thị trường, vốn là nguyên nhân dẫn đến thất thu ngân sách trong nhiều năm qua.

Dự thảo cũng bổ sung quy định về thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Nếu hợp đồng không quy định bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thay, thời điểm tính thuế được xác định khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế.

Quy định này nhằm làm rõ trách nhiệm, hạn chế tranh chấp giữa các bên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.

Một nội dung đáng chú ý khác là trường hợp cá nhân góp vốn bằng bất động sản sẽ chưa phải nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi có hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc khi doanh nghiệp giải thể. Khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân đối với phần thu nhập từ bất động sản đã góp trước đó.

Dự thảo cũng phân định rõ trách nhiệm nộp thuế trong từng trường hợp cụ thể. Với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế là cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản, kể cả trường hợp ủy quyền toàn quyền theo quy định pháp luật. Nếu tài sản thuộc sở hữu chung, các bên có thể ủy quyền cho một người đại diện thực hiện nghĩa vụ thuế; trường hợp người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu thì sẽ trực tiếp nộp thuế.

Đối với bất động sản đang thế chấp, nếu bị xử lý để thu hồi nợ, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng sẽ thay mặt cá nhân kê khai và nộp thuế trước khi quyết toán. Tương tự, khi cá nhân chuyển nhượng tài sản để trả nợ, nghĩa vụ thuế vẫn phải thực hiện đầy đủ; nếu bên thứ ba xử lý giao dịch thì sẽ nộp thay cho cá nhân.

Trong các trường hợp thi hành án, cá nhân có tài sản vẫn là người có nghĩa vụ thuế, trừ khi việc bán đấu giá do tổ chức thực hiện thì đơn vị này sẽ kê khai, nộp thay. Riêng tài sản bị Nhà nước tịch thu và bán đấu giá để nộp ngân sách không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, đối với các giao dịch hoán đổi nhà, đất không thuộc diện miễn thuế, mỗi bên tham gia đều phải kê khai và nộp thuế theo quy định.

PV