Gỡ 'nút thắt' đất vụn đô thị ở Hải Phòng

Thực trạng những mảnh đất vụn

Nghị định 49/2026/NĐ-CP được xem là "luồng gió mới", cung cấp những công cụ pháp lý sắc bén để Hải Phòng không chỉ dọn sạch đất vụn - những "vết sẹo" đô thị - mà còn tối ưu hóa nguồn lực đất đai.

Dự án đường Lê Quang Đạo (phường Gia Viên) hay tuyến đường 359 (phường Thủy Nguyên), tuyến đường trục Đại Thắng (phường Dương Kinh)... là những ví dụ điển hình về sự phức tạp của đất vụn, xen kẹt. Sau khi chỉ giới đường đỏ được xác lập, nhiều hộ dân chỉ còn lại vài mét vuông đất, có nơi chỉ rộng chưa đầy 1,5 m hoặc mang hình thù kỳ dị như mũi tên, lưỡi cày...

Theo báo cáo từ các địa phương, những mảnh đất này thường rơi vào tình trạng người dân vì tiếc đất "vàng" mặt phố đã cố tình dựng những căn nhà siêu mỏng chỉ đủ đặt một chiếc cầu thang, gây nguy hiểm và làm mất mỹ quan đô thị. Những lô đất nông nghiệp xen kẹt giữa các khu dân cư mới không còn khả năng canh tác, biến thành nơi tập kết rác thải hoặc bị lấn chiếm trái phép. Trước đây, việc thu hồi diện tích này rất khó khăn do thiếu sự đồng thuận về giá bồi thường và quy trình pháp lý cho các diện tích nằm ngoài chỉ giới xây dựng còn lỏng lẻo.

Ông Nguyễn Văn Thắng, một hộ dân trú tại phường Dương Kinh phản ánh: “Sau khi bàn giao mặt bằng cho dự án mở rộng đường, gia đình tôi còn lại mảnh đất xen kẹt chỉ hơn 20 m², không đủ để xây cất, mà muốn làm sổ đỏ hay chuyển nhượng hợp thửa với nhà liền kề thì vướng đủ loại thủ tục vì quy định diện tích tối thiểu trước đây rất khắt khe. Chúng tôi mong chờ một cơ chế linh hoạt để tấc đất thực sự thành tấc vàng, thay vì để cỏ mọc hoang như hiện nay”.

Thống kê sơ bộ, năm 2026 Hải Phòng thực hiện thu hồi hơn 1.509 ha đất cho 118 dự án trọng điểm. Nghị định 49/2026/NĐ-CP ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn của Luật Đất đai, đặc biệt tập trung vào việc phân cấp thẩm quyền và cơ chế bồi thường linh hoạt, cho phép địa phương chủ động lập phương án bồi thường, thu hồi đối với cả phần diện tích còn lại không đủ điều kiện xây dựng (dưới 15 m² hoặc không đủ kích thước hình học tối thiểu) ngay trong cùng một dự án. Điều này giúp tránh tình trạng "mở đường xong mới đi dọn rác" vốn đã tồn tại lâu nay.

Chặn lãng phí "nguồn lực xanh"

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về việc thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như sau: HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì HĐND cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quy định này giúp tháo gỡ các "điểm nghẽn" trong các dự án lớn, đặc biệt là những dự án bị kéo dài do việc thỏa thuận với một số hộ sử dụng đất không thành công.

Luật sư Trần Văn Tám, Hội Luật gia thành phố Hải Phòng đánh giá, một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến các dự án bất động sản thương mại bị “treo” nhiều năm là tình trạng chủ đầu tư không thể thỏa thuận được với một số ít người sử dụng đất còn lại (dù đã thỏa thuận được đa số).

Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết cơ chế tại Nghị quyết 254 để xử lý vấn đề này. Cụ thể, nếu dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh sẽ xem xét, thông qua việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại. Để bảo đảm công bằng, Nghị định đưa ra công thức tính toán cụ thể số tiền chênh lệch mà nhà đầu tư phải hỗ trợ thêm.

Số tiền này là sự chênh lệch giữa số tiền trung bình đã thỏa thuận với số tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án của Nhà nước. Khoản chênh lệch này phải được chi trả cho người dân trước khi ra quyết định thu hồi đất. Việc giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích thu hồi này sẽ được thực hiện đồng thời trong cùng một quyết định với phần diện tích đã thỏa thuận, giúp rút ngắn đáng kể thủ tục.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hội Bất động sản thành phố, việc áp dụng Nghị định 49/2026/NĐ-CP vào thực tiễn Hải Phòng sẽ góp phần làm giảm lãng phí tài nguyên đất. Việc trao quyền chủ động cho địa phương đi đôi với cơ chế giám sát chặt chẽ không chỉ tháo gỡ khó khăn cho các dự án mà còn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Việc triển khai quyết liệt Nghị định 49 cùng với việc điều chỉnh, bổ sung một số quy định mới về đền bù, giải phóng mặt bằng theo hướng cởi mở, minh bạch, thành phố Hải Phòng kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, bảo đảm tiến độ thực hiện 118 dự án trọng điểm năm 2026. Khi quy trình xử lý đất sau thu hồi được khơi thông, tốc độ giải phóng mặt bằng sẽ nhanh hơn, các công trình hạ tầng sẽ sớm về đích, tạo đà cho Hải Phòng phát triển bền vững.

THU HẰNG