Nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội cần phù hợp với thực tế nguồn cung
Đề xuất nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng đang gây ra nhiều tranh luận khi nguồn cung còn hạn chế và nguy cơ làm giảm cơ hội của nhóm thu nhập thấp.
Cung chưa đủ cầu
Đề xuất nâng trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội từ 20 triệu đồng lên 25 triệu đồng/tháng, thậm chí cao hơn trong các dự thảo sửa đổi chính sách, đang thu hút sự quan tâm của dư luận trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết mức trần thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội đang có xu hướng tăng nhanh trong thời gian ngắn. Nếu như giữa năm 2024, mức này chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng thì đến đầu năm 2026 đã được đề xuất nâng lên 25 triệu đồng/tháng, tương đương mức tăng khoảng 67% trong chưa đầy hai năm.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, sự điều chỉnh này diễn ra trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục rơi vào tình trạng “cung không đủ cầu”. Có những dự án chỉ mở bán khoảng 600 - 700 căn hộ nhưng thu hút tới hàng nghìn hồ sơ đăng ký, thậm chí người dân phải xếp hàng qua đêm để nộp hồ sơ, tạo áp lực lớn lên trật tự đô thị.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, khi nguồn cung chưa được cải thiện đáng kể, việc mở rộng thêm đối tượng thụ hưởng sẽ khiến áp lực cạnh tranh gia tăng. Điều này có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của nhóm thu nhập thấp, vốn là đối tượng cần được ưu tiên.
Ông cũng nhấn mạnh, nếu số lượng người đủ điều kiện tăng nhanh hơn tốc độ phát triển dự án, thị trường có thể rơi vào trạng thái mất cân đối, khi cầu được nới rộng trước trong khi cung chưa kịp đáp ứng.
Một yếu tố quan trọng khác là khả năng tiếp cận tín dụng. Trên thực tế, phần lớn người mua nhà ở xã hội vẫn phải vay vốn ngân hàng, kể cả khi được hưởng chính sách ưu đãi.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, nhóm người có thu nhập gần sát mức trần sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc chứng minh năng lực tài chính và khả năng trả nợ. Điều này giúp họ dễ dàng tiếp cận các gói vay hơn so với nhóm thu nhập thấp, đặc biệt là lao động tự do hoặc công nhân có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng.
Khi đó, chính sách nhà ở xã hội có nguy cơ bị “lệch chuẩn”, khi nhóm có điều kiện tốt hơn lại chiếm ưu thế trong việc tiếp cận, trong khi nhóm yếu thế tiếp tục gặp khó khăn.
Điều chỉnh chính sách gắn với thực tế thị trường
Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, với mức thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng, nhiều người đã có khả năng tiếp cận các sản phẩm nhà ở thương mại tại khu vực vùng ven hoặc các tỉnh giáp ranh đô thị lớn.
Ông Nguyễn Trí Hiếu dẫn chứng, tại một số khu vực như Bình Dương hoặc Đồng Nai, giá căn hộ phổ biến dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 50 - 60 m². Điều này cho thấy một bộ phận người có thu nhập ở mức đề xuất có thể đã có thêm lựa chọn ngoài nhà ở xã hội.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thay vì tập trung vào việc nâng trần thu nhập, chính sách cần ưu tiên tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn và các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp. Đây mới là giải pháp mang tính căn cơ để giảm áp lực thị trường.
Bên cạnh đó, sự chênh lệch về thu nhập và giá nhà giữa các địa phương cũng là yếu tố cần được tính đến. Trong khi tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, mức thu nhập 25 triệu đồng/tháng chỉ ở mức trung bình khá, thì tại nhiều tỉnh thành khác lại được xem là mức thu nhập cao. Việc áp dụng một mức trần chung trên toàn quốc có thể dẫn đến tình trạng thiếu phù hợp với thực tế từng khu vực.
Do đó, các chuyên gia đề xuất cần thiết kế chính sách theo hướng linh hoạt, cho phép điều chỉnh mức trần thu nhập theo từng vùng, từng địa phương, gắn với mặt bằng giá nhà và thu nhập thực tế của người dân.
Đồng thời, việc tăng cường giám sát là cần thiết nhằm bảo đảm chính sách được thực hiện đúng mục tiêu, tránh tình trạng lợi dụng để đầu tư hoặc tích lũy tài sản.
Việc nâng trần thu nhập để mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội là bước điều chỉnh nhằm thích ứng với biến động thị trường. Tuy nhiên, nếu không đi kèm với các giải pháp đồng bộ về nguồn cung, quỹ đất và cơ chế triển khai, chính sách này có thể tạo ra những hệ lụy ngoài mong muốn.
Như cảnh báo của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, khi “cánh cửa” được mở rộng nhưng “số ghế” không tăng, sự cạnh tranh sẽ trở nên khốc liệt hơn và nhóm thu nhập thấp có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.