Gỡ 'nút thắt' tranh chấp đất giáp ranh
Đất đai là tài sản quý giá và cũng là nguồn cơn của nhiều xung đột pháp lý phức tạp, nhất là những vụ việc tranh chấp đất giáp ranh.
Nhiều vụ việc tranh chấp đất giáp ranh
Dù đã kéo dài nhiều năm và qua nhiều lần hòa giải, vụ tranh chấp ranh giới đất đai giữa gia đình bà Đinh Thị Kim (nhà số 236) và ông Trịnh Tuấn Anh (nhà số 234) tại phố Lý Thánh Tông, phường Đồ Sơn (Hải Phòng) vẫn chưa thể đi đến hồi kết.
Theo phản ánh của bà Đinh Thị Kim, từ tháng 4/2024, khi hộ liền kề là ông Trịnh Tuấn Anh xây dựng nhà 3 tầng đã lấn chiếm khoảng 12 m² diện tích đất của gia đình bà. Đáng chú ý, công trình mới này còn xây bít toàn bộ hệ thống cửa phía sau nhà bà Kim, gây ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt.
Phía ông Tuấn Anh khẳng định việc xây dựng là hoàn toàn đúng mốc giới theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép được cấp. Mặc dù chính quyền địa phương đã nhiều lần vào cuộc, thậm chí từng lập biên bản hòa giải thành công vào đầu năm 2025, nhưng mâu thuẫn sau đó lại tiếp tục bùng phát do các bên không thống nhất được số liệu đo đạc. Việc mỗi đơn vị đo đạc độc lập lại cho ra một kết quả khác nhau khiến vụ việc rơi vào bế tắc.
Đây là dạng tranh chấp phổ biến tại các khu vực đô thị cũ, nơi hồ sơ địa chính qua các thời kỳ thường có sự sai lệch đáng kể so với hiện trạng sử dụng. Trước tình hình đơn thư kéo dài, lãnh đạo UBND TP Hải Phòng đã có văn bản yêu cầu Chủ tịch UBND phường Đồ Sơn nghiêm túc tổ chức hòa giải, phối hợp với các cơ quan chuyên môn dùng máy móc kỹ thuật cao để xác định mốc giới chính xác. Đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để giải quyết dứt điểm quyền lợi của các bên, tránh tình trạng khiếu kiện phức tạp kéo dài.
Chị Cao Thị Thu ở xã Tiên Lãng (Hải Phòng) vướng mắc trong việc xin chữ ký giáp ranh của các bên liên quan khi thực hiện hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Nguyên nhân do số liệu đo đạc thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị được cấp năm 2010 không khớp với số đo đạc ở thời điểm hiện tại.
Cạnh trái thửa đất hụt 10 m² đồng nghĩa với việc phần đất này hiện nằm trên đất giáp ranh của hàng xóm. Gia đình chị thoả thuận để thực hiện đo đạc lại 2 thửa đất, xác định rõ ranh giới đất nhưng hàng xóm không nhất trí. Vì vậy, việc ký giáp ranh, hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động đối với thửa đất gặp khó khăn.
Mâu thuẫn trong tranh chấp đất giáp ranh tại Hải Phòng thường xoay quanh "nút thắt" về số liệu đo đạc và ký giáp ranh. Theo thống kê từ cơ quan chức năng, có tới 65 - 70% số đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Xử lý tranh chấp đất giáp ranh theo pháp luật
Những vụ việc điển hình như tại phố Lý Thánh Tông (phường Đồ Sơn) hay các khu vực đang "chuyển mình" như Thủy Nguyên, Tiên Lãng cho thấy mâu thuẫn về ranh giới thường bắt nguồn từ sự sai lệch của hồ sơ địa chính cũ tạo nên những điểm nghẽn kéo dài.
Luật sư Đào Văn Bảy (Đoàn Luật sư Hải Phòng) nhận định Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP mang lại những thay đổi mang tính đột phá để tháo gỡ khó khăn này. Theo khoản 2 điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc hàng xóm cố tình không ký giáp ranh không còn là rào cản tuyệt đối để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu ranh giới đang sử dụng ổn định và không có tranh chấp chính thức bằng văn bản được tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền thụ lý, cơ quan chức năng vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý dựa trên bản đồ địa chính số. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định quy trình hòa giải tại cấp xã phải hoàn thành trong không quá 45 ngày. Điều này ngăn chặn tình trạng hồ sơ bị "ngâm" vô thời hạn, buộc chính quyền cơ sở phải vào cuộc quyết liệt và minh bạch hơn.
Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng hay đăng ký biến động đất đai, người dân cần chủ động thuê đơn vị kỹ thuật đo đạc lại mốc giới theo tọa độ chuẩn quốc gia (VN-2000). Việc xác định chính xác vị trí thửa đất trên bản đồ số sẽ giúp loại bỏ các tranh chấp cảm tính về ranh giới.
Tại Hải Phòng, nhiều ngõ phố cũ thường có tường chung hoặc lối đi chung "ngầm hiểu" với nhau. Theo luật sư, các bên nên lập biên bản thỏa thuận mốc giới có sự chứng kiến của tổ trưởng tổ dân phố ngay khi chưa có tranh chấp để làm căn cứ pháp lý lâu dài.
Theo Thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng, hiện nay tồn tại nhiều bản án tuyên ranh giới rất chi tiết nhưng lại khó khăn trong thi hành án trên thực địa. Có những vụ việc tòa tuyên trả lại diện tích chỉ vài cm nhưng phần đất đó hiện nằm dưới móng nhà kiên cố hoặc công trình cao tầng. Việc cưỡng chế phá dỡ không chỉ gây tốn kém, rủi ro về kết cấu công trình mà còn dễ dẫn đến mất an ninh trật tự địa phương.
Cơ quan thi hành án dân sự đưa ra khuyến nghị ưu tiên giải pháp thỏa thuận bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tương đương theo giá thị trường.
Cơ quan thi hành án dân sự đưa ra khuyến nghị ưu tiên giải pháp thỏa thuận bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tương đương theo giá thị trường. Đây là hướng đi nhân văn và hiệu quả, giúp giải quyết dứt điểm vụ việc mà không gây lãng phí tài sản xã hội. Các cơ quan xét xử cần thẩm định tại chỗ kỹ lưỡng với tọa độ chuẩn quốc gia ngay từ đầu để bảo đảm bản án có tính khả thi cao khi thi hành.