Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

Tiền thật, rủi ro thật

Năm 2009, vợ chồng bà Phạm Thị Phượng và ông Phạm Thế Hào ở phường Kiến An (Hải Phòng) nhận chuyển nhượng thửa đất rộng 347,18 m² tại đường Đông Sơn (phường Kiến An) bằng giấy viết tay giữa các bên mà không công chứng, chứng thực. Gần hai thập kỷ trôi qua, họ vẫn chưa thể ổn định quyền sử dụng đất khi 80 m² trong tổng diện tích đất trên phát sinh tranh chấp. Nguyên nhân xuất phát từ việc anh Nguyễn Hồng Sơn, cùng phường xuất trình giấy chuyển nhượng viết tay từ năm 2003 đối với chính phần diện tích 80 m² này, có xác nhận của chính quyền thời điểm đó. Dù bà Phượng và ông Hào khẳng định không hề biết giao dịch trước đó, nhưng cả hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, Tòa án đều tuyên phần đất 80 m² thuộc quyền sử dụng của anh Sơn. Bà Phượng, ông Hào dù chưa chấp nhận phán quyết của Tòa án song về mặt pháp lý, đang phải gánh hệ lụy mất trắng 80 m² đất nói trên do chính việc tin tưởng nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay với bên bán.

Một trường hợp khác cũng cho thấy những hệ lụy khó lường. Đầu năm 2025, chị Nguyễn Thị T. (phường Hưng Đạo) mua nhà tại Dự án nhà ở Anh Dũng IV tại phường Hưng Đạo thông qua môi giới, bằng giấy viết tay do dự án chưa có “sổ đỏ”. Đến giữa năm 2025, chị mới ngã ngửa khi biết nhiều nhà đất tại đây đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, dự án bị thu hồi do vi phạm pháp luật, còn chủ đầu tư vướng vòng lao lý. Người mua như chị T. rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, không biết bấu víu vào đâu để bảo vệ quyền lợi.

Từ các vụ việc này có thể thấy rõ một thực tế đáng lo ngại, khi giao dịch chỉ dừng lại ở giấy viết tay, không được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc xác nhận của chính quyền địa phương, người mua gần như tự đặt mình ra ngoài “vùng bảo vệ” của pháp luật. Thực tế xét xử cho thấy, tòa án không chỉ xem xét việc “có giao tiền hay không”, mà quan trọng hơn là giao dịch có hợp pháp hay không. Khi hợp đồng không được xác lập đúng hình thức đồng nghĩa với việc khi tranh chấp xảy ra, người mua ở thế yếu, dù đã thanh toán đầy đủ, thậm chí đã sử dụng đất trong thời gian dài, vẫn có nguy cơ không được công nhận quyền quản lý, sử dụng đất.

Siết pháp lý giao dịch đất đai

Thực tế tại Hải Phòng cho thấy, những vụ tranh chấp tương tự không hề hiếm. Đặc biệt ở các khu vực ven đô, đất chưa có sổ đỏ hoặc đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng, việc mua bán bằng giấy viết tay vẫn diễn ra phổ biến.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ 1/1/2025, tại Điều 27, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không tuân thủ, giao dịch không có giá trị pháp lý, không đủ điều kiện để sang tên, cấp giấy chứng nhận.

Luật sư Trần Thị Kim Dung, Trưởng Văn phòng luật sư Dung Trần và cộng sự (Đoàn luật sư thành phố) phân tích, nhiều người chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay vì giá thấp hơn thị trường hoặc do tin tưởng quen biết. Cũng có người nhầm tưởng giấy viết tay có chữ ký hai bên là hợp pháp. Nhưng pháp luật quy định rõ, mọi giao dịch đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, người mua không có cơ sở bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Trước thực trạng trên, cơ quan chức năng và chính quyền địa phương tích cực tuyên truyền, yêu cầu người dân thực hiện đúng quy trình pháp lý khi chuyển nhượng đất đai. Ông Chu Hoàng Hải, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Lão cho biết: "Văn phòng chỉ tiếp nhận các hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất đai đúng quy định pháp luật, khi nhà đất đã có giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng đúng hình thức. Quá trình tiếp nhận hồ sơ, chúng tôi cũng tuyên truyền tới người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất khi nhận chuyển nhượng, tránh đất trong tranh chấp, quy hoạch, thế chấp... Không giao dịch qua trung gian không rõ ràng hoặc chỉ dựa vào giấy viết tay".

Rủi ro từ giao dịch bằng giấy viết tay không nằm ở việc “thiếu may mắn”, mà xuất phát từ việc bỏ qua các hàng rào pháp lý cần thiết. Vì vậy, thay vì xử lý hậu quả, người dân cần chủ động phòng ngừa ngay từ đầu. Thận trọng khi giao dịch các dự án, đất chưa có “sổ đỏ” hoặc đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý. Tuyệt đối không nhận chuyển nhượng nhà đất chỉ dựa trên giấy viết tay.

Về phía cơ quan quản lý, cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rõ hệ lụy pháp lý của giao dịch giấy tay. Đồng thời, kiên quyết không tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ không đủ điều kiện pháp lý. Sự minh bạch và nhất quán trong thực thi pháp luật sẽ góp phần hạn chế tình trạng “lách luật”, mua bán ngầm.

HẢI VÂN