Lãi suất cao khiến dòng tiền vào bất động sản chọn lọc hơn

Thị trường bất động sản thận trọng hơn

Áp lực chi phí vốn gia tăng trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt đang tạo ra những biến chuyển đáng kể đối với thị trường bất động sản. Diễn biến này không chỉ khiến nhiều doanh nghiệp rút lui mà còn thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các khu vực hiệu quả hơn, qua đó từng bước tái định hình cấu trúc toàn thị trường.

Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong quý I năm 2026 có 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Con số này phản ánh không chỉ khó khăn mang tính ngắn hạn mà còn cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, khi các yếu tố nền tảng như chi phí vốn, cấu trúc tài chính và khả năng tiếp cận tín dụng đồng loạt bị siết lại.

Sau cuộc họp điều hành của Ngân hàng Nhà nước đầu tháng 4, mặt bằng lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt khi nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đủ để tạo ra thay đổi rõ rệt đối với doanh nghiệp và người mua nhà. Hiện lãi suất cho vay phổ biến dao động từ 6,99% đến 10,5%/năm trong giai đoạn ưu đãi, sau đó tăng lên khoảng 10,5 - 12,5%/năm khi áp dụng lãi suất thả nổi.

Trong bối cảnh biên lợi nhuận bị thu hẹp và dòng tiền suy yếu, chi phí vốn ở mức cao trở thành gánh nặng lớn. Khó khăn không chỉ đến từ lãi suất mà còn từ khả năng tiếp cận tín dụng. Nhiều doanh nghiệp cho biết dù dự án khả thi vẫn khó được cấp hạn mức hoặc giải ngân đúng tiến độ, khiến kế hoạch triển khai bị đình trệ và chi phí gia tăng theo thời gian.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, chiếm khoảng 70% tổng nguồn vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, kênh vốn này đang bị thu hẹp đáng kể. Ông cho biết nhiều ngân hàng, kể cả nhóm ngân hàng lớn, đang hạn chế cấp vốn cho dự án mới hoặc chỉ lựa chọn rất kỹ những dự án tại các đô thị lớn. Khi dòng tiền bị tắc nghẽn và chi phí tài chính tăng nhanh, doanh nghiệp buộc phải chuyển từ trạng thái phát triển sang phòng thủ, ưu tiên duy trì hoạt động thay vì mở rộng.

Áp lực tài chính cũng lan sang phía cầu khi người mua nhà, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng, phải đối mặt với rủi ro lãi suất tăng sau giai đoạn ưu đãi. Với mức vay phổ biến khoảng 70% giá trị tài sản và thời hạn kéo dài, việc lãi suất tăng mạnh có thể khiến chi phí trả nợ tăng đáng kể. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng, thanh khoản suy giảm, giao dịch chậm lại.

Bên cạnh đó, sự lệch pha giữa kỳ hạn vốn vay và chu kỳ phát triển dự án tiếp tục tạo áp lực lên doanh nghiệp. Trong khi dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, thời hạn vay ngân hàng lại ngắn hơn, khiến doanh nghiệp phải chịu áp lực dòng tiền lớn ngay từ giai đoạn đầu. Việc định giá tài sản thận trọng cũng khiến hạn mức tín dụng bị hạn chế, đặc biệt với các doanh nghiệp có lịch sử tín dụng chưa tốt.

Tổng hòa các yếu tố này tạo nên sức ép lớn đối với cả cung và cầu, khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

Yêu cầu tái cấu trúc thị trường

Dù gây áp lực trong ngắn hạn, lãi suất cao lại đang đóng vai trò trong việc sàng lọc và tái cấu trúc thị trường. Thay vì chảy vào các dự án kém hiệu quả hoặc mang tính đầu cơ, dòng tiền đang dần được phân bổ lại theo hướng chọn lọc hơn.

Tiến sĩ Châu Đình Linh cho rằng không nên nhìn nhận lãi suất tăng hoàn toàn theo hướng tiêu cực, bởi tác động của lãi suất phụ thuộc vào cấu trúc tài chính và năng lực vận hành của từng doanh nghiệp. Áp lực lãi suất chủ yếu ảnh hưởng đến những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, dòng tiền yếu hoặc biên lợi nhuận thấp, trong khi các doanh nghiệp có nền tảng tốt vẫn có khả năng duy trì và phát triển.

Diễn biến này cho thấy lãi suất đang trở thành một công cụ phân loại thị trường, buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược. Những đơn vị phụ thuộc vào nguồn vốn chi phí thấp sẽ gặp khó khăn, trong khi các doanh nghiệp có quản trị tốt và khả năng sử dụng vốn hiệu quả sẽ tiếp tục tồn tại.

Đồng thời, dòng vốn trong nền kinh tế cũng đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực tài sản và đầu cơ sang sản xuất, kinh doanh thực, nơi tạo ra giá trị bền vững hơn. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra hiệu quả, vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở cấu trúc nguồn vốn của thị trường bất động sản.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, để phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ sử dụng vốn ngắn hạn sang nguồn vốn trung và dài hạn. Việc tách bạch vốn ngắn hạn của ngân hàng với nhu cầu đầu tư dài hạn sẽ giúp thị trường giảm phụ thuộc vào tín dụng và hạn chế những biến động chu kỳ.

Bên cạnh đó, yêu cầu đa dạng hóa kênh huy động vốn ngày càng rõ ràng. Thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư được kỳ vọng sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc cung cấp nguồn vốn dài hạn cho bất động sản.

Về chính sách, nhiều ý kiến cho rằng cần điều hành tín dụng theo hướng linh hoạt, đồng thời định hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics để giúp thị trường phát triển cân bằng hơn. Các chính sách tài khóa và đất đai cũng cần được điều chỉnh đồng bộ nhằm tăng nguồn cung và giảm áp lực giá.

Trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới mục tiêu tăng trưởng, bất động sản vẫn giữ vai trò là một trong những động lực lan tỏa tới nhiều lĩnh vực như xây dựng, vật liệu và nội thất. Vì vậy, việc điều tiết dòng vốn theo hướng hiệu quả không chỉ có ý nghĩa với thị trường này mà còn đối với toàn bộ nền kinh tế.

TT (tổng hợp)