Bộ Xây dựng tính loạt ưu đãi 'mở đường' cho nhà ở cho thuê

Cần cơ chế ưu đãi đủ mạnh

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bộc lộ một nghịch lý lớn khi giá nhà liên tục leo thang, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người trẻ tại các đô thị ngày càng hạn chế.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê được nhiều chuyên gia đánh giá là hướng đi cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, phân khúc này hiện vẫn phát triển manh mún, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa hình thành được thị trường đúng nghĩa.

Nguồn cung nhà cho thuê hiện chủ yếu đến từ các khu nhà trọ nhỏ lẻ, căn hộ cho thuê tự phát hoặc chung cư mini thiếu đồng bộ về hạ tầng, tiện ích, dịch vụ và các tiêu chuẩn an toàn.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã yêu cầu bên cạnh phát triển nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn và coi đây là một trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030.

Trước yêu cầu này, Bộ Xây dựng cho biết đang hoàn thiện các cơ chế phát triển nhà ở cho thuê trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 tới.

Các chính sách đang được nghiên cứu tập trung vào ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tạo điều kiện tiếp cận tín dụng dài hạn, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn hiện rất cao nhưng nguồn cung chuyên nghiệp vẫn phát triển chậm.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là hiệu quả tài chính của mô hình này còn thấp. Để thu hút người dân, giá thuê phải được duy trì ở mức hợp lý, trong khi thời gian hoàn vốn của doanh nghiệp thường kéo dài hàng chục năm.

Thực tế cho thấy trong nhiều năm qua, đa số doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phát triển theo mô hình bán sản phẩm để thu hồi vốn nhanh thay vì khai thác, vận hành và cho thuê dài hạn. Dòng tiền, lợi nhuận và giá trị doanh nghiệp cũng chủ yếu phụ thuộc vào tốc độ bán hàng.

Theo các chuyên gia, nếu cơ chế ưu đãi chưa đủ mạnh thì rất khó tạo động lực để doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê.

Tháo gỡ điểm nghẽn về vốn và pháp lý

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay chủ yếu vận hành theo tư duy sở hữu nhà ở, trong khi mô hình thuê nhà chưa được xem là một cấu phần quan trọng của hệ thống nhà ở đô thị.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, doanh nghiệp hiện phải đối mặt với chi phí đất đai cao, lãi suất vay thương mại lớn và thời gian thực hiện thủ tục kéo dài. Nếu phát triển nhà ở cho thuê nhưng vẫn áp dụng cơ chế như nhà ở thương mại thông thường thì rất khó thu hút nhà đầu tư.

Ông cho biết một dự án nhà ở cho thuê thường mất từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn mới có thể hoàn vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn về nợ vay và dòng tiền nên khó chấp nhận mô hình lợi nhuận dài hạn.

Vì vậy, ngoài các chính sách ưu đãi về thuế và đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu hình thành các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp dành riêng cho phát triển nhà ở cho thuê. Đây được xem là điều kiện quan trọng để các chính sách hỗ trợ phát huy hiệu quả thực chất.

Ở góc độ thị trường, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng khó khăn của phân khúc nhà ở cho thuê không chỉ nằm ở nguồn vốn mà còn xuất phát từ khoảng trống pháp lý.

Theo ông, Việt Nam hiện gần như chưa hình thành mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đúng nghĩa. Nguồn cung chủ yếu đến từ các hộ gia đình hoặc các mô hình tự phát, thiếu tiêu chuẩn vận hành, quản lý và khai thác dài hạn.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhận định hiện chưa có hành lang pháp lý riêng cho phân khúc này. Từ cơ chế quản lý giá thuê, hợp đồng thuê dài hạn cho tới các tiêu chuẩn vận hành đều còn thiếu và chưa đồng bộ.

Một vấn đề khác được ông đặc biệt nhấn mạnh là quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê. Theo ông, phần lớn các khu đô thị hiện nay đều ưu tiên tối đa diện tích cho nhà ở thương mại nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, trong khi quỹ đất dành cho phát triển nhà cho thuê chưa được quan tâm đúng mức.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa đề xuất cần quy định các khu đô thị lớn phải dành một tỷ lệ quỹ đất nhất định để phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại các khu vực gần khu công nghiệp, trường đại học hoặc các tuyến giao thông công cộng lớn.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở rơi vào tình trạng thiếu người ở thực, việc phát triển mạnh nhà ở cho thuê không chỉ góp phần bảo đảm an sinh xã hội mà còn giúp cải thiện thanh khoản, tạo động lực phục hồi niềm tin cho thị trường bất động sản.

Các chuyên gia cũng cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn cần tái cấu trúc khi giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn lao động trẻ tại đô thị.

Nếu không sớm hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các đô thị lớn sẽ tiếp tục đối mặt với nghịch lý hàng triệu người không đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn phải sinh sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, thiếu hạ tầng và chất lượng sống thấp.

TT (tổng hợp)