Định giá đất hướng tới sát thị trường và minh bạch hơn

Định giá đất giữ vai trò then chốt đối với thị trường

Tại tọa đàm chuyên đề “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam, các chuyên gia đã chia sẻ nhiều ý kiến về những cơ hội và thách thức trong quá trình triển khai các quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực được đánh giá là một trong những thay đổi lớn nhất trong cơ chế quản lý đất đai những năm gần đây. Thay vì áp dụng khung giá đất như trước, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất hằng năm và từng bước đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, định giá đất hiện không chỉ là một hoạt động chuyên môn mà đã trở thành yếu tố có tác động trực tiếp tới toàn bộ chuỗi vận hành của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Từ hoạt động đầu tư, tín dụng, đấu giá quyền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đến giải phóng mặt bằng và phát triển nhà ở đều gắn chặt với việc xác định giá đất phù hợp. Chỉ cần một khâu định giá kéo dài hoặc phát sinh tranh cãi cũng có thể ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án.

Theo các chuyên gia, một trong những thách thức lớn hiện nay là độ trễ giữa quá trình định giá và diễn biến thực tế của thị trường. Trong khi giá bất động sản thay đổi liên tục theo chu kỳ kinh tế, lãi suất và dòng vốn, việc xác định giá đất cụ thể phải trải qua nhiều công đoạn từ thu thập dữ liệu, thuê đơn vị tư vấn, thẩm định đến phê duyệt.

Điều này khiến không ít trường hợp khi mức giá chính thức được ban hành thì mặt bằng giá thị trường đã thay đổi, làm phát sinh nhu cầu điều chỉnh phương án tài chính của doanh nghiệp.

Một vấn đề khác được nhiều chuyên gia đề cập là chất lượng dữ liệu đầu vào phục vụ định giá đất.

Ông Nguyễn Văn Khôi cho biết nhiều giao dịch bất động sản hiện vẫn được kê khai thấp hơn giá trị thực tế. Trong khi đó, dữ liệu thị trường còn phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau như cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, cơ quan quản lý đất đai và các sàn giao dịch.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, khi chưa có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy thì bất kỳ phương pháp định giá nào cũng có thể phát sinh những ý kiến khác nhau.

Bên cạnh đó, áp lực trách nhiệm đối với những người tham gia quá trình định giá cũng là một thách thức không nhỏ. Nếu xác định giá thấp có thể bị xem là gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo các chuyên gia, tâm lý thận trọng này phần nào làm kéo dài quá trình phê duyệt và ảnh hưởng đến tốc độ lưu thông nguồn lực trong nền kinh tế.

Bảo đảm hài hòa lợi ích

Một trong những công cụ đang được các địa phương triển khai là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể góp phần giảm áp lực xác định giá đất cụ thể cho cơ quan quản lý. Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng phát sinh nhiều khó khăn trong thực tế.

Đáng chú ý là công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu trước đây các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thường được áp dụng mức giá tương đối giống nhau thì hiện nay mỗi thửa đất có thể được điều chỉnh theo những hệ số khác nhau tùy thuộc vào vị trí, diện tích, hình dạng hoặc các yếu tố đặc thù.

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, điều này làm gia tăng khối lượng công việc trong công tác giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án có diện tích thu hồi lớn, việc xác định đơn giá riêng cho từng thửa đất có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện.

Ngoài ra, việc xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cũng trở nên phức tạp hơn khi phải kết hợp nhiều hệ số điều chỉnh khác nhau.

Theo thống kê của Hội Thẩm định giá Việt Nam, đến đầu tháng 6 mới có khoảng 11 địa phương ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo yêu cầu của Nghị định 49/2026. Đáng chú ý, phần lớn địa phương vẫn áp dụng hệ số biến động thị trường bằng 1.

Các chuyên gia nhận định cách làm này giúp đơn giản hóa quá trình triển khai nhưng chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường, đặc biệt tại những khu vực đang đô thị hóa nhanh hoặc có hạ tầng phát triển mạnh.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành đầy đủ các hệ số điều chỉnh liên quan đến quy hoạch, hình dạng thửa đất, khả năng kết nối hạ tầng hay lợi thế thương mại, trong khi đây là những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thực tế của bất động sản.

Theo bà Dương Thị Mỹ Lạng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất đang đặt ra nhiều yêu cầu đối với các đơn vị tư vấn.

Nếu hệ số điều chỉnh quá thấp, mục tiêu đưa giá đất tiệm cận thị trường sẽ khó đạt được. Ngược lại, nếu hệ số quá cao, nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp có thể tăng đáng kể.

Khi bảng giá đất tăng lên, nhiều khoản chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, tái định cư và các nghĩa vụ tài chính khác cũng sẽ chịu tác động.

Các chuyên gia cho rằng nếu giá đất tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, thị trường có thể phải đối mặt với áp lực chi phí lớn hơn, từ đó ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở.

Để giải quyết những vấn đề này, nhiều ý kiến đề xuất cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản, kết nối dữ liệu từ cơ quan đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Dữ liệu không chỉ bao gồm giá chuyển nhượng mà còn cần phản ánh giá cho thuê, tỷ suất sinh lời, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tình trạng pháp lý của từng dự án.

Ông Nguyễn Văn Khôi cũng đề xuất áp dụng cơ chế định giá nhiều tầng đối với các dự án lớn hoặc có yếu tố Nhà nước. Theo đó, có thể huy động từ hai đến ba tổ chức định giá độc lập cùng tham gia xác định giá trị đất trước khi hội đồng thẩm định xem xét, đối chiếu và quyết định mức giá phù hợp.

Theo các chuyên gia, mục tiêu cuối cùng của chính sách định giá đất không phải là đưa giá đất lên mức cao nhất mà là tìm được điểm cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Một mức giá quá thấp có thể gây thất thoát nguồn lực công, nhưng mức giá quá cao cũng có thể làm giảm nguồn cung dự án và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao chất lượng dữ liệu và tăng cường tính minh bạch của thị trường, công tác định giá đất được kỳ vọng sẽ tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

TT (tổng hợp)