TP Hồ Chí Minh kiến nghị cơ chế phát triển nhà ở xã hội

Theo Sở Xây dựng, TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 72.581 phòng, căn nhà cho thuê thuộc nhiều loại hình, gồm 10.056 căn nhà ở xã hội cho thuê, 2.096 phòng lưu trú công nhân, 438 căn nhà ở công vụ và gần 60.000 cơ sở nhà trọ, nhà ở riêng lẻ kết hợp cho thuê, đáp ứng chỗ ở cho hơn 1,6 triệu người.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho biết thành phố chưa có đủ cơ sở để xác định chính xác nhu cầu và chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn tới. Hiện thành phố đang triển khai điều tra xã hội học nhằm đánh giá thực trạng và nhu cầu thuê nhà của từng nhóm đối tượng.

Theo Sở Xây dựng, hành lang pháp lý về phát triển nhà ở cho thuê vẫn còn nhiều khoảng trống. Các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê, trong khi chưa có cơ chế đủ mạnh để khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Để hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đồng thời hình thành quỹ nhà ở cho thuê phục vụ người lao động, công nhân và cán bộ, Sở Xây dựng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, tham mưu Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách phù hợp.

Trong đó, thành phố đề xuất đưa các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vào nhóm dự án cấp bách. Theo đề xuất, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà chỉ cần thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư, sau đó triển khai các bước về quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc cấp giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng kiến nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong suốt thời gian khai thác dự án cho thuê; cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (không hoạt động trong khu công nghiệp và không phải doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp) được thuê đất trong khu công nghiệp để đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.

Đồng thời, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại dành từ 50% quỹ nhà để cho thuê cũng cần được hưởng các cơ chế ưu đãi tương tự dự án nhà ở xã hội.

Về nguồn vốn, Sở Xây dựng kiến nghị xây dựng gói tín dụng ưu đãi riêng cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê với lãi suất khoảng 3 - 4%/năm, hoặc cao hơn lãi suất huy động 1,5 - 2%/năm; thời hạn vay 15 - 20 năm, ân hạn 3 năm và hỗ trợ 70 - 80% lãi suất vay thương mại, đặc biệt trong 10 năm đầu đưa dự án vào khai thác.

Đối với quy hoạch, Sở đề xuất trường hợp quy hoạch chung đã xác định khu vực phù hợp phát triển nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền được căn cứ quy hoạch này để xác định các chỉ tiêu dân số, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

Về đất đai, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư đối với các khu đất có một phần hoặc toàn bộ diện tích do Nhà nước quản lý hoặc đã được quy hoạch phát triển nhà ở, không phải thực hiện thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với thủ tục đầu tư, sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư chỉ thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 7 Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.

Liên quan đến Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh dự báo nhu cầu nhà ở xã hội lên tới khoảng 1 triệu căn. Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, Thành phố phải hoàn thành 199.400 căn đến năm 2030, trong đó riêng giai đoạn 2026 - 2030 là 181.257 căn.

Để thực hiện mục tiêu này, thành phố đã quy hoạch 195 khu đất, dự án với tổng diện tích khoảng 740 ha; đồng thời định hướng mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội lên khoảng 1.740 ha vào năm 2040.

Từ đầu năm 2026 đến nay, TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành một dự án nhà ở xã hội với 580 căn hộ và khởi công 9 dự án quy mô 10.885 căn. Hiện có 19 dự án đang thi công với khoảng 18.900 căn trong tổng quy mô 28.500 căn, đạt khoảng 66,3% kế hoạch của giai đoạn.

Cùng với đó, thành phố đang kiện toàn Quỹ Phát triển nhà ở theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP; xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ giải quyết thủ tục đầu tư các dự án nhà ở xã hội, quản lý đối tượng thụ hưởng và tăng cường xử lý các chủ đầu tư chậm triển khai dự án.

Đối với nhà ở dành cho lực lượng vũ trang, TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 15.000 căn cho lực lượng Công an nhân dân và 10.000 căn cho Quân đội nhân dân. Hiện nhiều vị trí quỹ đất đã được thống nhất, trong đó một số dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đang triển khai xây dựng.

Theo Sở Xây dựng, khó khăn lớn nhất hiện nay là thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài 2 - 3 năm, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng đến thẩm định thiết kế và thi công.

Do đó, các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong năm 2026 chủ yếu sẽ hoàn thành vào các năm sau. Vì vậy, TP Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, đánh giá kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo cả giai đoạn, thay vì theo từng năm, nhằm phản ánh đúng đặc thù chu kỳ đầu tư của các dự án và bảo đảm đánh giá sát với tiến độ thực tế.