Siết pháp lý, giảm rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai
Thị trường bất động sản sôi động kéo theo nhiều rủi ro tiềm ẩn, việc siết chặt pháp lý được kỳ vọng bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.
Rủi ro tiềm ẩn
Thị trường bất động sản thời gian qua ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ tại nhiều khu vực đô thị mới và vùng ven đô. Tại Hải Phòng cùng với dòng tiền đầu tư đổ về lớn, phân khúc nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai luôn thu hút sự quan tâm của đông đảo người dân. Tuy nhiên, việc giao dịch tài sản khi chưa hoàn thiện từ lâu cũng đi kèm không ít rủi ro về tiến độ thi công, tranh chấp pháp lý hay năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Những vụ việc vi phạm pháp luật nghiêm trọng vừa qua tiếp tục là hồi chuông cảnh tỉnh toàn thị trường. Mới đây, Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hải Phòng ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và thi hành lệnh bắt tạm giam Vũ Thị Mai Phương (38 tuổi, trú tại Tổ dân phố Tê Chử, phường An Hải) về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo thông tin ban đầu, bằng hình thức huy động, kêu gọi góp vốn đầu tư bất động sản với cam kết lợi nhuận cao, đối tượng đã chiếm đoạt số tiền lên tới khoảng 180 tỷ đồng. Phương sử dụng 49 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để tăng thêm niềm tin cho người tham gia góp vốn.
Theo tài liệu điều tra, Vũ Thị Mai Phương đã lợi dụng tâm lý muốn đầu tư sinh lời nhanh của một bộ phận người dân, đưa ra các thông tin sai sự thật về các bất động sản, đồng thời cam kết mức lợi nhuận cao, ổn định. Tuy nhiên, sau khi nhận tiền của bị hại, đối tượng không thực hiện đúng cam kết mà sử dụng vào nhiều mục đích cá nhân, dẫn đến mất khả năng chi trả.
Anh Lê Hữu Nghĩa, môi giới bất động sản khu vực Thuỷ Nguyên cho biết thời gian qua, trên địa bàn thành phố xảy ra nhiều vụ việc lợi dụng lòng tin của người mua để lừa đảo với những suất mua dự án ảo, đất nền tương lai.
Điển hình là vụ án Công ty TNHH Pros Land, Tòa án nhân dân Hải Phòng đã xét xử và tuyên phạt mức án chung thân đối với bị cáo Phạm Thị Hòa, nguyên Phó Giám đốc công ty về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đối tượng đã đưa thông tin gian dối về việc có "suất ngoại giao", "suất ưu đãi" tại các dự án chưa mở bán để lôi kéo và chiếm đoạt hơn 200 tỷ đồng của hàng chục nhà đầu tư.
Vụ án Dự án khu nhà ở Anh Dũng 4, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hải Phòng điều tra vụ án hình sự "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty CP Thương mại Thủy Nguyên, liên quan đến bị can Trần Huy Cường, nguyên Tổng Giám đốc.
Từ năm 2003, doanh nghiệp ký nhiều thỏa thuận mua bán đất nền tương lai trái quy định, tự ý đem khoảng 200 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đi thế chấp tại các ngân hàng. Tháng 3/2026, cơ quan điều tra tiếp tục mở rộng án và chính quyền ra văn bản thu hồi khu đất thực hiện dự án do chậm trễ gần 20 năm.
Siết chặt cơ chế và lộ trình thanh toán
Nhằm triệt tiêu tận gốc các kẽ hở và rủi ro này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định mức tiền nhận đặt cọc của chủ đầu tư bị giới hạn tối đa không quá 5% giá bán căn nhà, công trình xây dựng và chỉ được thực hiện khi tài sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Luật nghiêm cấm tuyệt đối việc chủ đầu tư ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân khác như đơn vị môi giới, sàn giao dịch ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhằm bịt kín kẽ hở pháp lý từng tạo ra nhiều hệ lụy trong quá khứ.
Về lộ trình thanh toán tiếp theo, pháp luật quy định rõ lần thanh toán đầu tiên bao gồm cả tiền đặt cọc không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần tiếp theo phải bám sát tiến độ thi công thực tế tại công trường, trong đó tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đối với doanh nghiệp trong nước và tối đa 50% đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Từ thời điểm bàn giao nhà cho đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, khoản 5% còn lại chỉ được thanh toán khi người mua chính thức nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Toàn bộ tiền thu từ khách hàng phải được quản lý minh bạch qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng và phải được sử dụng đúng mục đích đầu tư xây dựng dự án đã ký kết, tuyệt đối không được dùng chéo vốn giữa các dự án.
Chị Nguyễn Thị Hương ở phường Ngô Quyền cho biết trước đây, người mua thường rất lo lắng vì tiến độ chậm hoặc chủ đầu tư chưa đủ giấy phép mà đã thu tiền nhiều đợt.
Khi nhà nước siết chặt mức đặt cọc tối đa 5%, quy định rõ trần thanh toán 70% trước khi nhận nhà và yêu cầu văn bản xác nhận của Sở Xây dựng, những người mua nhà tích cóp tài chính cảm thấy được bảo vệ rất sát sao.
Ông Nguyễn Quang Văn, Giám đốc Công ty Bất động sản Văn Minh cho rằng thời kỳ lướt sóng ảo hay mua bán qua các loại giấy tờ giữ chỗ mập mờ đã qua, buộc người mua phải tỉnh táo, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản đủ điều kiện bán trước khi quyết định xuống tiền.
Bà Nguyễn Thị Mai, Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Hải Phòng cho rằng việc thực thi nghiêm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ triệt tiêu hoàn toàn những "cạm bẫy" pháp lý và hạn chế tối đa các vụ tranh chấp kéo dài.
Để bảo đảm an toàn tuyệt đối khi tham gia giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, người dân cần tuân thủ nghiêm các nguyên tắc thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, tuyệt đối không tin vào lời quảng cáo miệng hay lời chào mời đầu tư lợi nhuận cao, đồng thời trực tiếp kiểm tra giấy tờ chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do cơ quan quản lý nhà nước cấp.
Người mua cần xác thực tiến độ thi công thực tế tại hiện trường, chỉ ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua trực tiếp với chủ đầu tư theo mẫu pháp luật quy định, không ký các loại hợp đồng giữ chỗ, tư vấn, góp vốn trá hình...