Lãi suất cao ép bất động sản 'chạm đáy'?
Lãi suất vay vẫn ở mức cao trong khi thị trường giao dịch chậm đang tạo áp lực lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản sử dụng vốn vay.
Trong bối cảnh một số ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất, liệu đây có đủ để giúp thị trường giảm bớt khó khăn?
Đòn bẩy trở thành áp lực
Từng nhiều lần sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, ông Vũ Văn Phong ở phường Tân Hưng cho rằng bài toán tài chính hiện nay khó hơn trước. Khi lãi suất thấp, khoản vay giúp nhà đầu tư tăng quy mô vốn. Nhưng khi lãi suất tăng trong lúc bất động sản khó bán nhanh, khoản vay lại trở thành áp lực.
"Chi phí vốn phát sinh đều đặn hằng tháng, trong khi thời gian nắm giữ bất động sản có thể kéo dài hơn dự kiến. Nếu sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn, nhà đầu tư phải tính được khả năng trả lãi trong trường hợp tài sản chưa thể bán sau 6 tháng, một năm, thậm chí lâu hơn", ông Phong nói.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, một số khoản vay theo lãi suất thả nổi lên tới 15 - 16%/năm. Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm 2026 giảm 62% so với nửa cuối năm 2025.
Chi phí vốn cao, thanh khoản thấp đang làm thay đổi cách nhà đầu tư tính hiệu quả của một thương vụ. Mức tăng giá kỳ vọng phải đủ bù chi phí lãi vay và thời gian vốn bị "giam" trong tài sản. Nếu giá không tăng như dự kiến hoặc thời gian bán kéo dài, lợi nhuận có thể nhanh chóng thu hẹp.
Chị Nguyễn Thị Thoa, Giám đốc chi nhánh Hải Phòng của Công ty CP Bất động sản SGO Green cho rằng nhà đầu tư hiện thận trọng hơn khi xuống tiền. Yếu tố được cân nhắc không chỉ là khả năng tăng giá mà còn nguồn vốn và khả năng duy trì dòng tiền trong thời gian nắm giữ. Người mua có xu hướng tăng tỷ lệ vốn tự có, lựa chọn kỹ sản phẩm và tính tới thời gian đầu tư dài hơn.
Áp lực lãi suất còn thể hiện qua lượng giao dịch thực tế. Theo ông Nguyễn Nhật Quang, Chủ tịch Hội Công chứng viên Hải Phòng, dù chưa có số liệu cụ thể, về định tính, thời gian gần đây số lượng giao dịch bất động sản qua các văn phòng công chứng giảm nhiều so với cùng kỳ năm 2025. Một trong những nguyên nhân là lãi suất cho vay mua bất động sản ở mức cao, trong bối cảnh nhiều ngân hàng ưu tiên tín dụng cho sản xuất, kinh doanh.
Sức ép hiện nay không nhất thiết làm giá bất động sản giảm mạnh trên diện rộng, nhưng ảnh hưởng đáng kể đến khả năng bán tài sản để thu hồi vốn của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
"Đáy" nào của thị trường?
Nếu nhìn vào giá bán, khó khẳng định bất động sản đã hoặc đang "chạm đáy". Giá phụ thuộc từng khu vực, phân khúc, pháp lý và nhu cầu thực. Nhưng nếu nhìn từ thanh khoản và khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính, sức ép ngày càng rõ.
Theo ông Nguyễn Quang Văn, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Minh (sàn giao dịch bất động sản Nhà đất Văn Minh), lãi suất vay vốn ở mức cao khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính toán kỹ hơn. Cùng với đó, những định hướng chính sách mới cũng tác động đến tâm lý thị trường. Tại dự thảo tờ trình Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang, mua bán ngắn hạn nhằm chống lãng phí và hạn chế đầu cơ. Nguồn cung nhà ở cũng được mở rộng theo hướng đa dạng hơn. Theo ông Văn, những yếu tố này khiến một bộ phận nhà đầu tư tiếp tục thận trọng, chờ thêm thông tin trước khi xuống tiền.
Theo DXS-FERI, quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp cả nước tăng 65% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng hấp thụ giảm 46% so với quý IV/2025. Tính chung 6 tháng đầu năm 2026, lượng hấp thụ giảm 62% so với nửa cuối năm 2025.
Trong bối cảnh đó, lãi suất cao có thể thúc đẩy quá trình sàng lọc. Nhà đầu tư có tỷ lệ vốn tự có cao có khả năng chờ đợi; ngược lại, người sử dụng đòn bẩy lớn chịu áp lực từ cả chi phí vốn và thanh khoản.
Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện diễn biến mới. Ít ngày qua, nhiều ngân hàng công bố giảm lãi suất cho vay. Nhóm 4 ngân hàng thương mại lớn nhất hệ thống quốc doanh (Big 4) đang triển khai các chương trình tín dụng với tổng quy mô 220.000 tỷ đồng, mức lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 0,5 - 2%/năm tùy chương trình, đối tượng vay. Phần lớn nguồn vốn ưu đãi tập trung cho sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ và vừa và các lĩnh vực ưu tiên.
Tín hiệu giảm lãi suất cũng xuất hiện ở vay mua nhà nhưng mức giảm còn hạn chế. Đến ngày 12/8, Ngân hàng Nam Á thông tin giảm 0,1% - 0,3%/năm đối với các khoản vay mua nhà, tiêu dùng phục vụ đời sống, song vẫn thấp hơn mức giảm dành cho sản xuất, kinh doanh và nông nghiệp. Diễn biến này có thể giảm một phần chi phí vốn nhưng chưa đủ để khẳng định áp lực lãi suất đối với bất động sản đã được giải tỏa.
Nhiều chuyên gia ngân hàng nhận định mặt bằng lãi suất thời gian tới khó giảm mạnh về mức thấp như trước. Trong ngắn hạn, sức ép chi phí vốn đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn vẫn hiện hữu. Vì vậy, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chú ý cơ cấu tài chính, cân đối hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay.