Cân nhắc kỹ cơ chế, giá đất khi thu hồi

Sáng 21/8, tại phiên thảo luận ở hội trường Kỳ họp không thường lệ thứ nhất Quốc hội khóa XVI, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Ủy viên Thành ủy, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng và đại biểu Phạm Thu Xanh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Hàng Kênh, Giám đốc Bệnh viện Quốc tế Sản Nhi Hải Phòng phát biểu góp ý về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

2 đại biểu cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 nhằm tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực tiễn và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.

Bảo đảm quyền lợi người dân khi thu hồi đất

Chỉ ra 3 vấn đề còn bất cập, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga quan tâm về ranh giới giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước và cơ chế thỏa thuận dân sự về quyền sử dụng đất.

Tại khoản 6 điều 35 dự thảo quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều 36 tiếp tục coi quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư là căn cứ để thực hiện thu hồi đất.

Theo đại biểu, cần phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án với căn cứ để Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi quyền sử dụng đất của người dân. Một dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội hoặc Thủ tướng quyết định đương nhiên là dự án quan trọng, nhưng không nên chỉ vì chủ thể quyết định dự án mà mặc nhiên việc thu hồi đất đã đáp ứng yêu cầu "thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng".

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị rà soát Khoản 6 Điều 35 theo hướng dự án vẫn phải đáp ứng tiêu chí về mục tiêu, tính chất và mức độ cần thiết của việc thu hồi đất; còn quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ để triển khai thu hồi, không nên tự nó trở thành một trường hợp thu hồi đất độc lập.

Đại biểu cũng đề nghị cân nhắc kỹ cơ chế nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi phần còn lại. Khi Nhà nước thu hồi 25% còn lại, quan hệ đã chuyển từ thỏa thuận dân sự sang sử dụng quyền lực công. Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào hai tỷ lệ 75%, mà cần tính thêm quy mô dự án, số người tuyệt đối còn chưa đồng thuận, loại đất bị thu hồi, nhất là đất ở, và mức độ ảnh hưởng đến nơi ở, sinh kế của người dân.

Đồng thời, khoản 4 điều 43 quy định người bị thu hồi được bảo đảm mức bồi thường không thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì phải làm rõ “mức trung bình” được xác định theo phương pháp nào, để chính cơ chế bảo vệ người dân không trở thành nguồn tranh chấp mới.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Đại biểu cho rằng, theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất. Hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất.

Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, nhưng luật nên có cơ chế áp dụng khác nhau, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

Đặc biệt, khi dự thảo bỏ giá đất cụ thể và bỏ cơ chế tư vấn xác định giá đất, thì yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng phải chặt chẽ hơn.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga còn chỉ ra những điểm chưa trùng khớp trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và đề nghị rà soát đến từng điều, khoản để một chính sách đã được mở ở luật này phải có đầy đủ cơ chế để thực hiện ở luật kia.

Rà soát quy định về đất đai trong lĩnh vực y tế

Phát biểu ở hội trường, đại biểu Phạm Thu Xanh cho biết Nghị quyết số 261/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt tạo đột phá cho công tác bảo vệ, chăm sóc và nâng cao sức khỏe nhân dân có hiệu lực từ 1/1/2026 và có điều 6 quy định riêng về đất đai trong lĩnh vực y tế, nhưng chưa được cơ quan soạn thảo rà soát.

Tại điều 6 Nghị quyết 261 quy định: “HĐND cấp tỉnh được điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất cho dự án y tế mà không phải chờ kỳ điều chỉnh tiếp theo; chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục rút gọn; ưu tiên bố trí quỹ đất cho hệ thống y tế, trong đó có quỹ đất Nhà nước quản lý và trụ sở công dôi dư". Nghị quyết còn cho phép sử dụng một số loại đất vào mục đích y tế không căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đại biểu đề nghị những cơ chế này cần được đối chiếu trực tiếp với dự thảo. Nếu quy định về đất đai không tạo đủ công cụ thực hiện, sẽ có khoảng cách giữa chính sách và khả năng thực thi.

Đặc biệt, khoản 3 điều 9 Nghị quyết 261 quy định: “Nếu có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng Nghị quyết 261, trừ trường hợp luật, nghị quyết ban hành sau có cơ chế ưu đãi hơn.” Vì vậy, nếu dự thảo quy định khác, cần làm rõ quan hệ áp dụng giữa hai văn bản.

Đại biểu Phạm Thu Xanh cũng đề nghị rà soát việc luật hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tại khoản 4 điều 4 của Nghị quyết này đã bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá đất trong đó có: “các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai hiện hành mà không sử dụng vốn nhà nước, đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật thì được giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá, không phải đấu thầu".

Cơ quan soạn thảo cho biết đã rà soát Nghị quyết 254, tuy nhiên đối chiếu với Khoản 2 Điều 55 của dự thảo, mới chỉ kế thừa hai trong ba trường hợp của Nghị quyết 254, đó là: trường hợp thanh toán hợp đồng BT và trường hợp dự án năng lượng, du lịch tại vùng đặc biệt khó khăn. Trường hợp còn lại là dự án đầu tư tư nhân không dùng vốn nhà nước lại chưa được kế thừa.

Đại biểu cho rằng việc thực hiện định hướng này trong Dự thảo chưa trọn vẹn. Nếu không bổ sung, khi Nghị quyết 254 hết vai trò lịch sử, nhiều dự án, trong đó có các dự án đầu tư y tế tư nhân đang hưởng cơ chế không đấu giá, sẽ phải quay lại thực hiện đấu giá.

Do đó, đại biểu đề nghị tiếp tục luật hóa cơ chế này, nhất là về giao đất, cho thuê đất và các dự án đang chuẩn bị đầu tư. Đối với những dự án đã chuẩn bị đầu tư trên cơ sở chính sách đang có hiệu lực thì cần quy định chuyển tiếp rõ ràng, tránh tạo ra “độ trễ chính sách”.

Đại biểu Phạm Thu Xanh cũng lưu ý khi sửa luật lần này cần xử lý rõ quan hệ giữa Luật Đất đai và các nghị quyết chuyên đề của Quốc hội. Chính sách đã được Quốc hội quyết định thì khi luật hóa phải được chuyển hóa đầy đủ, rõ ràng, có thứ tự áp dụng và cơ chế chuyển tiếp. Nghị quyết đã mở đường tháo gỡ điểm nghẽn thì luật cần phải nối tiếp và thể chế hóa, để chính sách không bị ngắt quãng giữa nghị quyết và luật, tránh tình trạng khi thực thi không biết phải áp dụng văn bản nào.

PV