Xem xét nguồn lực công phát triển nhà ở cho thuê

Người dân cần chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả

Chiều 21/8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Phát biểu ở hội trường, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí cao với định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, đặc biệt là sự chuyển đổi từ mục tiêu chủ yếu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm cho người dân có chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Để mục tiêu này sớm thành hiện thực, đại biểu đề nghị phân biệt rõ chính sách khuyến khích thị trường với chính sách hỗ trợ bằng nguồn lực công đối với phát triển nhà ở cho thuê.

Dự thảo đang dành cho dự án nhà ở cho thuê ngoài Nhà nước một gói ưu đãi khá lớn: Có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được bố trí diện tích thương mại và một phần nhà ở thương mại để bán, cùng các ưu đãi tín dụng và hỗ trợ khác. Trong khi đó, đối tượng thuê lại được xác định rất rộng, bao gồm cả công dân chỉ “có nhu cầu thuê nhà”.

Đại biểu băn khoăn nếu quy định như vậy, liệu Nhà nước đang ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay ưu đãi để đạt một mục tiêu xã hội?

Nếu chỉ cần xây nhà để cho thuê theo giá thị trường cũng được hưởng đầy đủ các cơ chế đặc biệt thì rất khó lượng hóa Nhà nước đã bỏ ra bao nhiêu nguồn lực và người dân thực sự nhận lại được lợi ích gì.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị luật xác lập một nguyên tắc: mức ưu đãi phải tương ứng với nghĩa vụ xã hội mà chủ đầu tư cam kết thực hiện. Nhà ở cho thuê thương mại thông thường vận hành theo thị trường, còn dự án được hưởng ưu đãi đặc biệt về đất đai, lựa chọn chủ đầu tư và tín dụng thì phải chịu ràng buộc tương ứng về thời gian cho thuê, giá thuê, đối tượng phục vụ và hoàn trả ưu đãi nếu vi phạm cam kết.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh cần bảo đảm không có người dân bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Thực tế, có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994, nhưng cư dân phần lớn có thu nhập không cao, giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ chung cư thường không lớn. Nếu người dân không đủ tiền đóng góp xây dựng lại mà chỉ nhận phần giá trị đất thì có trường hợp khoản tiền đó không đủ để tạo lập một chỗ ở mới.

Đại biểu cho rằng, ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một “lưới an sinh” cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, chẳng hạn được tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp. Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng tạo lập chỗ ở mới.

Một nguyên tắc chung được đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu ra: Nguồn lực công dành cho nhà ở càng lớn thì nghĩa vụ chính sách càng phải rõ, đối tượng thụ hưởng càng phải chính xác và cơ chế giám sát càng phải minh bạch. Mục tiêu cuối cùng của Luật Nhà ở không chỉ là xây thêm được bao nhiêu căn nhà mà quan trọng hơn là người dân có thực sự tiếp cận được một chỗ ở phù hợp, ổn định và không bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển đô thị hay không?

Cơ chế dành cho khu đô thị lấn biển

Chiều cùng ngày, Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng thảo luận ở tổ.

Góp ý về dự thảo Luật Phát triển đô thị, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội quan tâm đến cơ chế cho khu đô thị lấn biển.

Trong đó, đại biểu đề nghị tách bạch rõ ràng với ngưỡng vốn 100.000 tỷ đồng, chỉ áp dụng cho nhóm ưu đãi, không dùng để giới hạn khung pháp lý nền tảng về đảo nhân tạo. Về vốn chủ sở hữu tối thiểu, bỏ "bậc gãy" bất hợp lý ở mức 200.000 tỷ.

Với quy định chuyển nhượng 50% dự án, đại biểu đề nghị luật hóa trần diện tích, thời điểm chuyển nhượng, mốc 10 năm cấm chuyển nhượng của nhà đầu tư chiến lược, điều kiện bên nhận và yếu tố an ninh - quốc phòng.

Về vấn đề bảo đảm hạ tầng và môi trường, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bắt buộc nhà đầu tư tự chi trả công trình kết nối với đất liền; quy định nghĩa vụ ký quỹ môi trường và bàn giao tài sản khi hết thời hạn (tối đa 70 năm, loại trừ nhà ở thương mại).

Cùng với đó, đại biểu đề nghị bổ sung ngay quy định chuyển tiếp cho các dự án đang triển khai khi chấm dứt hiệu lực của Nghị quyết 259/2025/QH15, bổ sung văn bản thể hiện ý kiến của cấp có thẩm quyền theo Quy định 178-QĐ/TW do chính sách đã mở rộng quy mô ra toàn quốc.

Cùng quan tâm góp ý về cơ chế, chính sách đặc thù xây dựng khu đô thị lấn biển, đại biểu Vũ Văn Tiến, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội lo ngại nguy cơ suy giảm hệ sinh thái ven bờ, gây biến dạng dòng chảy, xói lở/bồi tụ bất thường. Gia tăng nguy cơ thiên tai, tác động tiêu cực do biến đổi khí hậu và nước biển dâng. Mất ổn định địa chất nền đất, nguy cơ sụt lún công trình lâu dài. Thiếu cơ chế giám sát dẫn đến lợi ích nhà đầu tư lấn át lợi ích công cộng/môi trường. Khai thác vật liệu san lấp (cát, đất, đá) quy mô lớn làm tàn phá sinh thái vùng cung cấp. Xáo trộn đời sống, văn hóa, sinh kế của cộng đồng cư dân ven biển (ví dụ khu vực Cần Giờ). Thay đổi hình dạng đường bờ ảnh hưởng trực tiếp đến chế độ thủy động lực vùng lân cận.

Do đó, đại biểu đề xuất các giải pháp hạn chế tác động tiêu cực như lập chiến lược lấn biển cấp quốc gia; khoanh vùng rõ nơi được làm, quy mô và giới hạn diện tích. Đưa khu vực lấn biển thành phần bắt buộc trong quy hoạch tổng thể, cân đối với khả năng chịu tải môi trường. Tính toán chính xác nhu cầu và nguồn cung vật liệu san lấp hợp pháp trước khi triển khai. Loại bỏ việc lấn biển theo đề xuất riêng lẻ của nhà đầu tư; thiết lập cơ chế quản lý tập trung ở cấp quốc gia và vùng. Đưa các yếu tố chống sụt lún, thiên tai, nước biển dâng và bảo tồn sinh kế/văn hóa biển làm tiêu chí khi thẩm định.

Theo đại biểu, lấn biển là xu thế tất yếu nhưng cần dựa trên nghiên cứu khoa học - công nghệ hiện đại và cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất để hài hòa giữa phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và an sinh xã hội.

Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Hàng Kênh, Giám đốc Bệnh viện Quốc tế Sản Nhi Hải Phòng Phạm Thu Xanh cũng đề xuất 5 nhóm giải pháp kiểm soát cơ chế đặc thù cho khu đô thị lấn biển. Đó là, không nên dùng mốc vốn 100.000 tỷ đồng làm tiêu chí duy nhất mà cần kết hợp đánh giá diện tích, vị trí nhạy cảm, tác động môi trường và quốc phòng - an ninh.

Về chuyển nhượng dự án, đại biểu đề nghị chỉ cho phép chuyển nhượng tối đa 50% khi đã hoàn thành và nghiệm thu hạ tầng; phải thẩm định năng lực bên nhận và bắt buộc nhà đầu tư ban đầu giữ trách nhiệm chung.

Đối với thủ tục hành chính, đại biểu đề nghị rút ngắn quy trình (1 cửa, liên thông) nhưng tuyệt đối không giảm chất lượng thẩm định môi trường, địa chất, thoát nước, hạ tầng và an ninh.

Đối với khai thác tài nguyên (đất, cát biển, khoáng sản), cần khoanh vùng quản lý chặt chẽ từ đầu về trữ lượng, nguồn gốc và nghĩa vụ tài chính; tránh biến tài nguyên công thành tài sản tư nhân.

Về đánh giá gói ưu đãi, đại biểu đề nghị đánh giá tổng thể toàn bộ gói ưu đãi (vốn 10-15%, thời hạn đến 70 năm...) thay vì xé lẻ; đồng thời, thiết lập cơ chế hậu kiểm, đánh giá định kỳ và xem xét thí điểm trước khi nhân rộng.

KHÁNH HUYỀN - PHONG TUYẾT