Thị trường bất động sản hạ nhiệt, vì sao giá nhà vẫn khó giảm?

Giá nhà đang điều chỉnh nhưng khó quay về mặt bằng cũ

Sau một thời gian tăng mạnh, thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu “hạ nhiệt”. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý 2/2026, thanh khoản thị trường giảm, với khoảng 100.005 giao dịch thành công, bằng 71,5% quý 1/2026.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp cũng bắt đầu điều chỉnh; tại Hà Nội, giá bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2.

Diễn biến này khiến một bộ phận người mua kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục giảm sâu trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phân biệt giữa điều chỉnh cục bộ và một chu kỳ giảm giá trên diện rộng.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 đang có sự điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thể hiện ở cả thanh khoản và diễn biến giá. Dù vậy, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới với sự thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và chính sách, thay vì đơn thuần quay lại trạng thái của những năm trước.

Theo ông Thành, một trong những nguyên nhân quan trọng nằm ở cấu trúc chi phí hình thành giá bất động sản.

Để có một sản phẩm đưa ra thị trường, doanh nghiệp phải trải qua hàng loạt khoản chi phí từ tạo lập quỹ đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, xây dựng hạ tầng, vật liệu, nhân công, chi phí vốn, pháp lý, marketing cho tới các nghĩa vụ tài chính khác.

Đáng chú ý, việc xác định giá đất hiện nay cũng phải tính tới doanh thu và chi phí phát triển dự án. Trong đó, có chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng, lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), mới đây cũng chỉ ra rằng những điểm nghẽn pháp lý có thể làm tăng chi phí dự án, kéo dài thời gian thực hiện và cuối cùng đẩy giá nhà lên cao.

Đây chính là yếu tố khiến kỳ vọng giá nhà trở lại mặt bằng cũ trở nên khó thực hiện nếu các chi phí đầu vào chưa giảm tương ứng.

Nhận định dài hạn, ông Châu nhìn nhận giá bất động sản khó có dư địa giảm sâu khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, kinh tế tăng trưởng, hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Đồng thời, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tạo ra một mặt bằng giá mới.

Chờ giá giảm sâu có còn là chiến lược hợp lý?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn, khi giá trị bất động sản phải gắn với giá trị thực thay vì kỳ vọng “mua đâu cũng có lãi”.

Điều này đồng nghĩa người mua không nên chờ đợi một kịch bản giảm giá đồng loạt, mà cần quan sát từng dự án, từng phân khúc và khả năng tạo giá trị thực của sản phẩm.

Đặc biệt, khi thanh khoản chậm lại, “cuộc chơi” của chủ đầu tư cũng thay đổi. Thay vì giảm mạnh giá niêm yết, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các công cụ hỗ trợ như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc các chính sách ưu đãi khác để kích thích nhu cầu.

Theo giới chuyên gia, đây có thể là giai đoạn người mua có vị thế thương lượng tốt hơn so với thời điểm thị trường tăng nóng. Khi thanh khoản giảm và tâm lý thận trọng gia tăng, doanh nghiệp có động lực đưa ra chính sách bán hàng thực chất hơn để cải thiện dòng tiền.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường hiện không còn phù hợp với tư duy đầu tư ngắn hạn, lướt sóng; dòng tiền cần hướng tới những sản phẩm có giá trị thực và nền tảng tốt.

Với người mua ở thực, điều đáng quan tâm vì thế không chỉ là giá có giảm thêm hay không, mà còn là tổng chi phí sở hữu, tiến độ thanh toán, chất lượng pháp lý, khả năng bàn giao và giá trị sử dụng của bất động sản.

Thực tế, nếu một sản phẩm giảm 5% giá bán nhưng người mua phải thanh toán nhanh và chịu chi phí vốn cao, lợi ích chưa chắc lớn hơn một sản phẩm giữ giá nhưng được giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu trực tiếp.

Bởi vậy, trong bối cảnh hiện nay, chiến lược hợp lý có thể không phải là giữ tiền vô thời hạn để chờ một đợt “đại hạ giá”, mà là chờ đúng sản phẩm, đúng giá và đúng chính sách.

Giá bất động sản vẫn có thể tiếp tục phân hóa, thậm chí giảm ở những dự án định giá quá cao, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thanh khoản yếu. Nhưng với những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực và chi phí đầu vào đã được xác lập ở mặt bằng mới, khả năng quay về mức giá của nhiều năm trước là điều khó kỳ vọng.