Chậm đăng ký biến động đất đai, rủi ro khó lường
Người sử dụng đất cần kịp thời đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, tránh phát sinh tranh chấp, vướng mắc về quyền sử dụng đất.
Chậm đăng ký, hệ lụy kéo dài
Đăng ký biến động đất đai nhằm cập nhật các thay đổi về người sử dụng đất, diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận. Đây vừa là yêu cầu trong quản lý nhà nước, vừa là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền, lợi ích của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, tại cơ sở vẫn có trường hợp sau khi thay đổi quyền sử dụng đất chỉ lập giấy tờ thỏa thuận, giao nhận hoặc sử dụng đất trên thực tế mà chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Có trường hợp kéo dài nhiều năm, đến khi Nhà nước thu hồi đất hoặc phát sinh tranh chấp mới bộc lộ những bất cập.
Tại xã Vĩnh Thuận (Hải Phòng), bà Đinh Thị Xuyến ở thôn An Cầu, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sau đó, gia đình bà thỏa thuận đổi đất với một hộ khác để thuận tiện canh tác. Việc đổi đất được thực hiện trên thực tế nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động. Nhiều năm sau, khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án, giấy chứng nhận vẫn đứng tên người cũ, trong khi hộ khác là người trực tiếp sử dụng đất, gây khó khăn trong xác định người có quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.
Tương tự, một số hộ dân tại xã Vĩnh Hải (Hải Phòng) đã đổi đất nông nghiệp từ nhiều năm trước nhưng chưa đăng ký, chỉnh lý biến động. Có trường hợp người nhận đất đã được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích nhận đổi, trong khi thông tin của các hộ liên quan chưa được cập nhật tương ứng. Vì vậy, hồ sơ địa chính chưa hoàn toàn thống nhất với thực tế sử dụng đất. Khi phát sinh tranh chấp, cơ quan chức năng phải rà soát, đối chiếu nhiều hồ sơ để xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Thực tế cho thấy, chậm hoặc không đăng ký biến động có thể gây hệ lụy lâu dài. Khi thông tin trên giấy chứng nhận không phản ánh đúng thực tế, việc quản lý đất đai, xác định nguồn gốc và chủ thể có quyền sử dụng đất trở nên phức tạp, nhất là khi phát sinh tranh chấp, bồi thường, hỗ trợ, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền khác đối với đất. Biến động càng để lâu càng khó xác minh, đối chiếu. Vì vậy, bên cạnh trách nhiệm của người sử dụng đất, chính quyền và cơ quan chuyên môn cần tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn, rà soát và kịp thời chỉnh lý hồ sơ khi có đủ căn cứ pháp lý.
Chủ động đăng ký, bảo vệ quyền lợi
Theo Luật Đất đai năm 2024, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Điều 133 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động, gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thay đổi tên, thông tin người sử dụng đất; thay đổi ranh giới, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với đất và một số trường hợp khác.
Luật sư Lâm Bích Ngọc (Đoàn Luật sư Hải Phòng) cho rằng, khi thuộc trường hợp phải đăng ký biến động, người sử dụng đất có trách nhiệm chủ động thực hiện thủ tục theo quy định. Đây vừa là nghĩa vụ pháp lý, vừa là cách bảo vệ quyền lợi của chính mình. Đăng ký kịp thời giúp thông tin trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính phù hợp với thực tế, tạo căn cứ rõ ràng khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc giải quyết tranh chấp.
Người dân không nên chỉ lập giấy tờ thỏa thuận, giao nhận hoặc sử dụng đất trên thực tế mà cần hoàn tất thủ tục đăng ký khi phát sinh biến động thuộc trường hợp phải đăng ký. Việc chậm thực hiện có thể làm phát sinh khoảng cách giữa thực tế sử dụng đất và thông tin pháp lý, từ đó gia tăng rủi ro khi giao dịch hoặc xảy ra tranh chấp.
Bên cạnh đó, chính quyền và cơ quan quản lý đất đai cần thực hiện tốt việc hướng dẫn, tiếp nhận, giải quyết hồ sơ; giúp người dân nắm rõ trường hợp phải đăng ký, hồ sơ, trình tự, thủ tục và thời hạn thực hiện. Khi đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền cần kịp thời cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận theo quy định.
Chính quyền cơ sở cũng cần rà soát các trường hợp đổi đất, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng hoặc thay đổi quyền sử dụng đất đã diễn ra từ lâu nhưng chưa được cập nhật. Việc phát hiện và hướng dẫn xử lý sớm sẽ hạn chế tình trạng đến khi thu hồi đất, bồi thường hoặc phát sinh tranh chấp mới phải xác minh, đối chiếu nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Đáng lưu ý, Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định thời hạn 30 ngày đối với một số trường hợp phải đăng ký biến động. Do đó, người sử dụng đất cần xác định đúng trường hợp để thực hiện theo thời hạn quy định. Theo Nghị định 281/2026/NĐ-CP, hành vi không đăng ký biến động trong trường hợp phải đăng ký có thể bị xử phạt và buộc thực hiện thủ tục theo quy định.
Đăng ký biến động không chỉ được thực hiện khi có nhu cầu giao dịch hoặc xảy ra tranh chấp. Chủ động cập nhật thông tin thửa đất khi có thay đổi vừa giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, vừa hỗ trợ cơ quan quản lý nắm chắc tình trạng sử dụng đất, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và những hệ lụy kéo dài.