HoREA đề xuất lập Ban Kiểm soát tại chung cư

Việc quản lý quỹ bảo trì 2% cùng các khoản thu từ hoạt động vận hành, khai thác diện tích chung tại các khu chung cư đang đặt ra yêu cầu tăng cường giám sát tài chính. Trước thực tế này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất bổ sung quy định về Ban Kiểm soát nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở, nhằm phân định rõ chức năng quản lý và giám sát.

Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh những ngày gần đây, nhiều cư dân Hateco Apollo (phường Xuân Phương, Hà Nội) căng băng rôn yêu cầu minh bạch quỹ bảo trì 2%. Trước đó, dự án này từng bị Thanh tra Bộ Xây dựng “điểm tên” do chủ đầu tư chậm nộp 37,7 tỷ đồng kinh phí bảo trì.

Theo phản ánh của cư dân, những bức xúc kéo dài liên quan đến chất lượng vận hành, bảo trì các hạng mục chung và tính minh bạch trong quản lý quỹ bảo trì 2% là nguyên nhân dẫn đến động thái trên.

Theo HoREA, quy mô tài chính mà Ban Quản trị chung cư quản lý hiện rất lớn. Với các tòa nhà cao khoảng 20 - 30 tầng, quỹ bảo trì có thể vượt 20 tỷ đồng; tại những dự án gồm nhiều tòa nhà, số tiền này thậm chí lên tới vài trăm tỷ đồng.

Nguồn quỹ được hình thành từ khoản thu 2% giá trị hợp đồng mua, thuê mua căn hộ. Ngoài ra, Ban Quản trị còn liên quan đến các khoản thu phục vụ quản lý, vận hành và nguồn tiền phát sinh từ việc khai thác, cho thuê một số diện tích thuộc phần sử dụng chung.

HoREA nhận định, với lượng tiền lớn và phạm vi quyền hạn đáng kể, nếu thiếu cơ chế giám sát hiệu quả, hoạt động của Ban Quản trị có thể tiềm ẩn nguy cơ bị lợi dụng.

Vì vậy, hiệp hội đề xuất các chung cư thuộc diện phải thành lập Ban Quản trị cần đồng thời tổ chức Ban Kiểm soát. Theo mô hình này, hội nghị nhà chung cư quyết định việc tổ chức, lựa chọn Ban Quản trị và thành lập Ban Kiểm soát để giám sát hoạt động của bộ phận quản lý.

Hai tổ chức cần được phân định rõ chức năng: Ban Quản trị thực hiện nhiệm vụ quản lý, còn Ban Kiểm soát hoạt động độc lập, tập trung vào giám sát. HoREA cho rằng cơ chế quản trị hai tầng sẽ góp phần hạn chế nguy cơ trục lợi, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

Để hoàn thiện mô hình này, HoREA kiến nghị chỉnh sửa dự thảo Luật Nhà ở theo hướng làm rõ vị trí, chức năng và ranh giới trách nhiệm giữa hai tổ chức. Hiệp hội cũng đề xuất tham khảo mô hình Ban Kiểm soát tại công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, tạo thêm một lớp kiểm tra đối với hoạt động quản lý tài chính và vận hành chung cư.

Theo HoREA, Luật Nhà ở năm 2014 từng quy định mô hình Ban Quản trị khác nhau tùy theo hình thức sở hữu. Với chung cư chỉ có một chủ sở hữu, Ban Quản trị hoạt động theo cơ chế tự quản. Tại chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban Quản trị được tổ chức theo mô hình tương tự hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã, có tư cách pháp nhân và con dấu theo quy định.

Tuy nhiên, các quy định này không còn được giữ nguyên trong Luật Nhà ở năm 2023. Do đó, hiệp hội cho rằng cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập để hoàn thiện mô hình quản lý chung cư.

Bên cạnh việc tăng cường giám sát tài chính, HoREA còn kiến nghị nâng cao vai trò của chính quyền cơ sở. Cụ thể, UBND cấp xã được đề xuất trao quyền tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao theo quy định.