Luật hóa bất động sản logistics để phát triển

Tiềm năng bất động sản logistics

Là cửa ngõ hướng ra biển lớn của miền Bắc, Hải Phòng đang khẳng định vị thế là một trung tâm logistics và cảng trung chuyển quy mô lớn hàng đầu cả nước. Thành phố hiện sở hữu hệ thống hạ tầng hàng hải đồng bộ với 50 bến cảng, tiêu biểu là khu bến cảng nước sâu Lạch Huyện. Trong đó, 6 bến cảng đã đi vào hoạt động với khả năng tiếp nhận tàu siêu lớn đến 200.000 DWT/18.000 TEU. Đặc biệt, trong quý IV/2026, thành phố sẽ khởi công thêm 4 bến tiếp theo (gồm bến 7 và 8 với chiều dài gần 1.000 m, tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng, năng lực khai thác đạt 1,9 triệu TEU).

Cùng với hạ tầng cảng biển, mạng lưới hậu cần của thành phố hiện có 6 trung tâm logistics, 46 kho ngoại quan và 25 kho CFS. Bước sang giai đoạn 2026 – 2030, Hải Phòng đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng không gian phát triển, chuẩn bị gọi vốn cho hàng loạt dự án khu công nghiệp, khu đô thị và logistics quy mô lớn lên tới hàng trăm ha (như chuẩn bị quỹ đất hơn 1.600 ha cho 7 khu công nghiệp mới cùng các khu vực phát triển ngoài Khu kinh tế chuyên biệt như Khu công nghiệp Đường An 325 ha, Khu công nghiệp Nam Sách 1, hay các định hướng phát triển thuộc Khu thương mại tự do).

Với những tiềm năng trên, bất động sản logistics đang được nhận định là phân khúc dẫn dắt trong thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo góc nhìn của chuyên gia bất động sản công nghiệp - ông Hoàng Đại, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, mặc dù trong chiến lược phát triển không gian đô thị và kinh tế mới, thành phố đang đẩy mạnh định hướng hình thành Khu kinh tế phía Nam với các phân khu gắn kết công nghiệp công nghệ cao, thương mại tự do và dịch vụ logistics hiện đại, việc hình thành các khu công nghiệp logistics độc lập vẫn thiếu đồng bộ của hành lang pháp lý định danh.

Khi các văn bản quy phạm pháp luật chưa có khái niệm pháp lý chuẩn về "bất động sản logistics" hay "khu công nghiệp logistics", các nhà đầu tư và cơ quan quản lý địa phương thường gặp vướng mắc trong việc áp dụng các tiêu chí giao đất, cho thuê đất, xác định thời hạn sử dụng đất, cũng như các cơ chế ưu đãi đầu tư chuyên biệt.

Do không có khung pháp lý và quy hoạch quỹ đất độc lập, nhiều doanh nghiệp logistics nội địa, đặc biệt là các đơn vị quy mô vừa và nhỏ, buộc phải thuê mướn các kho bãi nhỏ lẻ nằm rải rác trong đô thị. Về mặt pháp lý và quản lý nhà nước, điều này dẫn đến việc khó quản lý theo các quy định về quy hoạch đô thị, an toàn phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường. Nguyên nhân là các khu vực này vốn không được pháp luật đất đai và xây dựng phê duyệt cho hoạt động lưu giữ hàng hóa trọng tải lớn.

Hoàn thiện thể chế và định hướng luật hóa

Theo Luật sư Trần Văn Tám, Chi nhánh Công ty Luật Hợp danh V.I.P tại Hải Phòng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), trong hệ thống pháp luật hiện hành, dịch vụ logistics đã được chính thức định danh và điều chỉnh từ năm 2005 thông qua các quy định tại Luật Thương mại, khẳng định vai trò là một ngành dịch vụ quan trọng và mũi nhọn của nền kinh tế.

Bất động sản logistics hiện được quản lý đan xen bởi nhiều văn bản cốt lõi. Giao dịch cho thuê, chuyển nhượng kho bãi tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản. Việc sử dụng đất, mặt bằng dự án chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai (nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp). Hoạt động vận hành lưu kho, giao nhận tuân theo Luật Thương mại. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn hiện đang được định hình và chuẩn hóa hạ tầng theo mô hình "Khu logistics tích hợp" quy định tại Luật Phát triển đô thị và Nghị định số 378/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Bất động sản logistics hiện vẫn là một khái niệm kinh tế và phân khúc thị trường hơn là một khái niệm luật định độc lập. Việc vận hành một dự án kho bãi vẫn phải "gối đầu" lên các thủ tục của bất động sản công nghiệp nói chung, kết hợp điều kiện riêng về hạ tầng thông minh theo xu hướng quy hoạch đô thị mới.

Do đó, yêu cầu cấp thiết đặt ra trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là phải tiến hành luật hóa bất động sản logistics. Hệ thống pháp luật đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản cần chính thức bổ sung các quy định định danh rõ ràng về bất động sản logistics, quy định cụ thể chế độ sử dụng đất dành cho các khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics và cụm logistics.

Việc luật hóa này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thực hiện quy hoạch quỹ đất tập trung, minh bạch hóa các thủ tục giao đất, cho thuê đất và chuyển nhượng dự án, từ đó khắc phục triệt để tình trạng đầu cơ đất đai hoặc sử dụng đất sai mục đích.

Khi có hành lang pháp lý hoàn chỉnh, các cơ quan nhà nước từ Trung ương đến địa phương sẽ dễ dàng quản lý tập trung các nguồn thu ngân sách từ hoạt động giao dịch và kinh doanh bất động sản logistics, đồng thời chấm dứt tình trạng phát triển manh mún, tự phát.

Về phía doanh nghiệp, việc đưa các hoạt động kho vận vào các khu công nghiệp logistics chuyên biệt được luật hóa sẽ giúp họ tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật, kết nối chặt chẽ với chuỗi sản xuất công nghiệp và thương mại quốc tế, tối ưu hóa chi phí vận hành, giảm chi phí logistics chung của nền kinh tế.

Sự đồng bộ trong quy định pháp luật sẽ triệt tiêu các luồng phương tiện tải trọng lớn chạy xuyên qua nội đô, giải quyết triệt để bài toán ùn tắc và ô nhiễm môi trường theo định hướng phát triển kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn.

Đối với Hải Phòng và cả nước, việc sớm đưa các chế định pháp lý về bất động sản logistics vào hệ thống pháp luật sửa đổi sẽ là chìa khóa then chốt để khơi thông nguồn vốn đầu tư, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và tạo động lực bứt phá mạnh mẽ cho nền kinh tế trong kỷ nguyên mới.