Vì sao phải bảo đảm 5% tiền mua nhà?

Từ giữ tiền đến phải chuẩn bị đủ tiền

Với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, khoản thanh toán 5% cuối cùng tương đương 150 triệu đồng. Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được giữ lại khoản tiền này đến khi nhận giấy chứng nhận. Nếu áp dụng phương án chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, người mua phải chuẩn bị thêm 150 triệu đồng trước thời điểm nhận sổ hồng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại nhằm ràng buộc trách nhiệm hoàn tất thủ tục pháp lý của doanh nghiệp, đồng thời giúp người mua chủ động sử dụng nguồn tiền trong thời gian chờ cấp sổ.

Chị Nguyễn Thị Nguyệt ở phường Thành Đông băn khoăn: “Mua một căn nhà đã phải tích lũy nhiều năm, thậm chí vay thêm ngân hàng. Theo quy định hiện nay, chúng tôi được giữ lại 5% cho đến khi nhận sổ hồng. Nếu phải gửi số tiền ấy vào ngân hàng từ trước, gia đình sẽ phải chuẩn bị đủ 100% tiền mua nhà, trong khi chưa biết bao giờ được cấp sổ. Tôi muốn biết người mua được thêm quyền lợi gì từ việc này?”.

Với những gia đình sử dụng vốn vay, khoản 5% có thể làm tăng nhu cầu vay hoặc giảm nguồn dự phòng tài chính, trong khi thời điểm nhận giấy chứng nhận vẫn chưa xác định.

Theo anh Tạ Quang Nam, môi giới bất động sản lâu năm tại phường Hải Dương, nhiều khách hàng phải tính toán rất kỹ khả năng tài chính khi mua nhà. “Khoản 5% có thể lên đến hàng trăm triệu đồng. Trước đây, khách hàng chỉ phải thanh toán khi nhận sổ hồng, nay nếu phải gửi trước vào ngân hàng thì áp lực tài chính sẽ tăng. Cơ chế mới cần làm rõ lợi ích cụ thể cho người mua, nhất là khi việc cấp sổ bị kéo dài do lỗi của chủ đầu tư”, anh Nam nói.

Tại phiên họp ngày 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng. Theo dự thảo, khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại tổ chức tín dụng hoặc áp dụng hình thức bảo đảm nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI.

Đề xuất nhằm bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của người mua, đồng thời ràng buộc trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế mới có tạo thêm sự bảo vệ thực chất cho người mua, hay chủ yếu thay đổi nơi quản lý khoản tiền cuối cùng?

Bảo đảm thanh toán, nhưng lợi ích thuộc về ai?

Theo phương án sử dụng tài khoản bảo đảm, khoản 5% không chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư mà được giữ tại ngân hàng đến khi đủ điều kiện giải ngân. Chủ đầu tư chưa thể sử dụng nguồn tiền, trong khi người mua cũng không còn được tự do định đoạt khoản tiền đã gửi.

Ngân hàng tiếp nhận nguồn tiền có thể rất lớn. Chẳng hạn, dự án 500 căn hộ với giá bán bình quân 3 tỷ đồng/căn sẽ có tổng khoản thanh toán cuối cùng khoảng 75 tỷ đồng.

Vấn đề cần làm rõ là ngân hàng được sử dụng khoản tiền này đến mức nào, áp dụng lãi suất ra sao và ai được hưởng phần lãi phát sinh. Nếu tiền bị phong tỏa trong thời gian dài với lãi suất thấp, người mua có thể mất đi cơ hội sử dụng vốn, trong khi ngân hàng có thể hưởng lợi nếu được phép sử dụng nguồn tiền gửi.

“Trong hợp đồng mua bán nhà ở đã quy định rõ trách nhiệm của các bên: chủ đầu tư có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận, khách hàng có nghĩa vụ thanh toán. Nếu áp dụng quy định mới mà cả khách hàng và chủ đầu tư đều không được hưởng lợi, thậm chí phát sinh thêm bước không cần thiết, vậy bên nào sẽ được hưởng lợi từ quy định này?”, anh Giáp Văn Tiệp, Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương phân tích.

Trong trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nhưng khách hàng chậm thanh toán khoản cuối cùng, cơ chế bảo đảm có thể giúp hạn chế tranh chấp. Tuy nhiên, lợi ích này cần được cân nhắc với quyền chủ động sử dụng tài chính của người mua.

Trong quá trình thẩm tra dự án luật, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ quyền hưởng lãi phát sinh, chi phí quản lý tài khoản, căn cứ xác định lỗi của chủ đầu tư và phương án xử lý khi việc cấp giấy chứng nhận chậm do nguyên nhân khách quan.

Đáng chú ý, cần phân biệt trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng người mua chậm thanh toán với trường hợp doanh nghiệp chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để cấp giấy chứng nhận. Nếu vướng mắc xuất phát từ chủ đầu tư, việc chuyển tiền vào ngân hàng không thể giải quyết nguyên nhân chậm cấp sổ.

Bên cạnh đó, cần quy định rõ thời hạn xử lý, quyền rút tiền và điều kiện hoàn trả cả gốc lẫn lãi khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ. Các hình thức bảo đảm khác ít ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người mua cũng cần được cân nhắc.

Đối với thị trường bất động sản Hải Phòng, nơi các dự án nhà ở thương mại tiếp tục phát triển, cơ chế giao dịch minh bạch, bảo đảm hài hòa quyền lợi các bên có ý nghĩa quan trọng trong việc củng cố niềm tin của khách hàng và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Mục tiêu không chỉ là bảo đảm chủ đầu tư thu đủ tiền mà còn phải thúc đẩy doanh nghiệp hoàn thành trách nhiệm pháp lý để người dân sớm nhận sổ hồng. Nếu cơ chế mới buộc người mua bố trí thêm tiền nhưng không rút ngắn thời gian chờ cấp giấy chứng nhận, hiệu quả bảo vệ quyền lợi cần được xem xét thận trọng trước khi luật hóa.