Quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường của đất

Việc xác định giá đất theo thị trường góp phần hạn chế thất thu ngân sách nhà nước. Trong ảnh: Khu tái định cư đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng trên địa bàn xã Mỹ Đức (huyện An Lão). Ảnh: Minh Tú

Với quy định của pháp luật hiện hành thì bảng giá đất chỉ áp dụng vào đúng trong các trường hợp như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong hạn mức sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở trong hạn mức giao đất. Bảng giá này cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước gây thiệt hại về sử dụng đất và quản lý đất đai. Bên cạnh đó, bảng giá đất này cũng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất trả cho người tự nguyện trả lại đất. Trong khi đó, giá đất của thị trường không phụ thuộc vào giá đất của Nhà nước mà được hình thành qua những hoạt động trên thị trường, chấp nhận các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị... nên sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường kéo dài nhiều năm.

Tình trạng “hai giá” dẫn đến một loạt “hệ lụy”. Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường, làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung. Hiện nay, đang có thực trạng người dân không kê khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng nhằm “né” thuế của Nhà nước. Điều này dẫn đến hệ quả, các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu và thông tin giao dịch của loại đất đó trên địa bàn. Nếu như Nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân thì người dân không có sự hợp tác. Do đó, vấn đề kê khai giá chuyển nhượng có thể tăng gấp nhiều lần giá trị, khi không trung thực làm cho sự phản ánh giá quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng mua bán chuyển nhượng trên thực tế bất cập dẫn đến hậu quả “giá ảo” trên thị trường trong thời gian qua. Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp, cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người có đất bị Nhà nước thu hồi và được bồi thường, cần hệ số K điều chỉnh hợp lý để người sử dụng đất và nhà đầu tư yên tâm.

Rõ ràng các vấn đề địa tô chênh lệch, lợi ích nhóm này có tác động trực tiếp đến đời sống của các cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, đặc biệt là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ có ý nghĩa quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Điều 154 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm (công bố công khai và áp dụng từ ngày 1-1 của năm) để bảo đảm giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Điều 154 của dự thảo Luật quy định bổ sung các trường hợp áp dụng bảng giá đất (tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính thuế và tính tiền tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất...) và quy định đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá (Khoản 3, Điều 155).

Theo tôi, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan. Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, phải thực hiện kê khai thông tin về đất đai làm cơ sở kiểm soát, nắm bắt thông tin xác định giá trị đất trên thị trường kịp thời./.