Phát triển nhà ở cho thuê đang trở thành định hướng quan trọng trong chính sách nhà ở. Để nguồn lực hỗ trợ phát huy hiệu quả, cơ chế tài chính cần hướng tới mục tiêu cuối cùng là giúp người dân tiếp cận chỗ ở phù hợp và ổn định.
Nhà ở cho thuê đang nổi lên như một trong những định hướng chiến lược quan trọng của chính sách nhà ở Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới. Mục tiêu của chính sách này là giúp mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và điều kiện tài chính của mình.
Trong nhiều năm, chính sách nhà ở chủ yếu tập trung vào mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà ở. Cách tiếp cận này đã góp phần cải thiện đáng kể điều kiện sống của hàng triệu gia đình. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi khi giá nhà tại nhiều đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người lao động.
Quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và sự hình thành các cực tăng trưởng mới đang tạo ra nhu cầu rất lớn về chỗ ở ổn định, linh hoạt và phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê không còn là một giải pháp bổ sung mà đang từng bước trở thành một trụ cột mới của chính sách nhà ở quốc gia.
Đây không chỉ là sự thay đổi về sản phẩm nhà ở mà còn là sự chuyển dịch quan trọng về tư duy phát triển. Điều mà chính sách hướng tới không còn đơn thuần là giúp người dân sở hữu một căn nhà, mà là bảo đảm mọi người dân đều có khả năng tiếp cận một nơi ở phù hợp.
Tuy nhiên, từ chủ trương đúng đến kết quả đúng luôn tồn tại một khoảng cách. Nhiều dự án nhà ở cho thuê đã được khởi công, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tiếp cận các nguồn vốn hỗ trợ của Nhà nước. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang được kích hoạt.
Song song với đó, một vấn đề quan trọng được đặt ra là ai sẽ thực sự được hưởng lợi từ nguồn lực tài chính của Nhà nước.
Nếu cơ chế được thiết kế tốt, vốn chính sách sẽ trở thành đòn bẩy giúp hàng triệu người dân tiếp cận nhà ở phù hợp. Ngược lại, nếu cơ chế thiếu chặt chẽ, nguồn lực công có thể bị hấp thụ bởi các dự án mà không chuyển hóa thành cơ hội an cư thực sự cho người dân.
Vì vậy, vấn đề quan trọng hiện nay không phải là có hỗ trợ tài chính hay không mà là hỗ trợ theo cơ chế nào để mọi ưu đãi cuối cùng đều chuyển hóa thành lợi ích cho người thuê nhà, đồng thời bảo đảm hiệu quả sử dụng nguồn vốn nhà nước.
Thực tế cho thấy không có thị trường nhà ở cho thuê phát triển nào trên thế giới được hình thành hoàn toàn bằng cơ chế thị trường tự phát. Nguyên nhân là nhà ở cho thuê mang lại lợi ích xã hội lớn nhưng hiệu quả tài chính không cao.
Một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi vốn trong vài năm, trong khi dự án nhà ở cho thuê thường mất hàng chục năm mới hoàn vốn. Tỷ suất sinh lời cũng thấp hơn đáng kể. Nếu hoàn toàn để thị trường tự vận hành, nguồn cung nhà ở cho thuê sẽ luôn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế.
Đây là lý do Nhà nước cần tham gia hỗ trợ. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa hỗ trợ và bao cấp. Tại cuộc làm việc với lãnh đạo thành phố Hà Nội về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nêu rõ quan điểm: Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, trong đó có chính sách đất đai, quy hoạch và các công cụ tài chính, tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.
Theo đó, vai trò của Nhà nước không phải là thay thị trường xây nhà hay tạo ra một cuộc đua tiếp cận vốn ưu đãi. Điều cần thiết là xây dựng các cơ chế tài chính giúp khắc phục những hạn chế của thị trường, giảm chi phí vốn, kéo dài thời hạn tín dụng và tạo động lực để khu vực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực có ý nghĩa xã hội lớn nhưng lợi nhuận không cao.
Nhà nước không hỗ trợ để tạo lợi nhuận cho dự án mà hỗ trợ để tạo khả năng an cư cho người dân. Đây là điểm khác biệt căn bản giữa chính sách nhà ở và một chương trình hỗ trợ đầu tư thông thường.
Khi thiết kế cơ chế tài chính cho nhà ở cho thuê, điều quan trọng là phải chuyển từ tư duy hỗ trợ dự án sang tư duy hỗ trợ kết quả.
Trong nhiều chương trình hỗ trợ đầu tư, các chỉ tiêu thường được quan tâm là số lượng dự án được phê duyệt, số vốn được giải ngân hoặc số công trình được xây dựng. Tuy nhiên, với nhà ở cho thuê, những chỉ số đó chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả của chính sách.
Điều người dân quan tâm không phải là có bao nhiêu dự án được khởi công mà là có thuê được nhà hay không, giá thuê có phù hợp hay không và chất lượng sống có được bảo đảm hay không.
Vì vậy, điều Nhà nước cần hướng tới không phải là các công trình xây dựng đơn thuần mà là các kết quả xã hội cụ thể. Một dự án nhận được ưu đãi tài chính phải chứng minh được giá trị xã hội tương ứng. Giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của nhóm đối tượng mục tiêu. Đối tượng thuê phải đúng định hướng chính sách. Thời gian cho thuê phải đủ dài để bảo đảm tính ổn định và tỷ lệ lấp đầy phải phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường.
Theo cách tiếp cận này, mọi ưu đãi tài chính đều cần gắn với các chỉ số đầu ra cụ thể. Doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết sẽ được hưởng đầy đủ ưu đãi, trong khi các trường hợp vi phạm phải hoàn trả ưu đãi hoặc không được tham gia các chương trình hỗ trợ tiếp theo.
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường nhà ở cho thuê hiện nay là thiếu nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý. Khác với nhà ở để bán, nhà ở cho thuê có chu kỳ đầu tư rất dài, có thể mất từ 20 đến 30 năm mới hoàn vốn. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn trên thị trường hiện nay lại mang tính ngắn hạn hoặc trung hạn.
Chính sự lệch pha này khiến nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy nhu cầu rất lớn vẫn khó theo đuổi mô hình đầu tư dài hạn.
Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là Nhà nước có hỗ trợ tài chính hay không mà là lựa chọn cơ chế hỗ trợ phù hợp để vừa tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư, vừa bảo đảm nguồn lực công phục vụ đúng mục tiêu an cư của người dân.
Theo hướng này, Ngân hàng Chính sách xã hội có thể được giao vai trò trung tâm trong việc vận hành chương trình hỗ trợ nhà ở cho thuê.
Nguồn lực ngân sách nhà nước có thể được sử dụng để bổ sung vốn điều lệ, cấp bù lãi suất, bảo lãnh một phần rủi ro hoặc hình thành các quỹ tín dụng chuyên biệt cho nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, các nguồn lực này không đi trực tiếp đến doanh nghiệp mà được tập trung thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội.
Cách tiếp cận này giúp Nhà nước tập trung xây dựng tiêu chí chính sách và các chuẩn mực đầu ra thay vì lựa chọn từng doanh nghiệp hoặc từng dự án cụ thể.
Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ tham gia xây dựng tiêu chí lựa chọn dự án, xác định đối tượng thụ hưởng, quản lý các chương trình hỗ trợ lãi suất và theo dõi việc thực hiện các cam kết về giá thuê, đối tượng thuê cũng như thời gian cho thuê.
Bên cạnh đó, mô hình này còn cho phép hỗ trợ đồng thời cả bên cung và bên cầu của thị trường nhà ở cho thuê.
Đối với doanh nghiệp, chương trình cung cấp nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý để đầu tư xây dựng và vận hành dự án. Đổi lại, doanh nghiệp phải cam kết thực hiện các yêu cầu về giá thuê, thời hạn cho thuê và đối tượng thụ hưởng.
Đối với người dân, đặc biệt là công nhân, lao động trẻ và các gia đình mới lập nghiệp, chương trình có thể hỗ trợ các khoản đặt cọc, tín dụng thuê nhà hoặc các hình thức hỗ trợ tài chính phù hợp khác.
Nhờ đó, cùng một dòng vốn công có thể đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư và giúp người dân thực sự tiếp cận được nhà ở. Nguồn lực công không chỉ tạo ra thêm các công trình xây dựng mà còn tạo ra thêm các cơ hội an cư, đồng thời bảo tồn được nguồn vốn của Nhà nước.
Song song với cơ chế tài chính, việc xây dựng nền tảng dữ liệu quốc gia về nhà ở cho thuê cũng có ý nghĩa quan trọng. Hệ thống này cần tích hợp dữ liệu dự án, dữ liệu tín dụng, dữ liệu người thuê và các cơ sở dữ liệu liên quan để cơ quan quản lý có thể theo dõi số lượng căn hộ đang cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê thực tế, đối tượng thuê và hiệu quả sử dụng nguồn lực hỗ trợ.
Quan trọng hơn, mọi dự án nhận ưu đãi cần được công khai minh bạch để người dân có thể biết dự án nào được hưởng ưu đãi, mức ưu đãi ra sao và kết quả thực hiện như thế nào. Khi thông tin được số hóa và công khai, nguy cơ phát sinh tiêu cực sẽ được hạn chế đáng kể.
TT (tổng hợp)
