Điều tiết để thị trường nhà ở phát triển lành mạnh

Thị trường nhà ở phát triển đúng hướng

Từ thực tiễn nghiên cứu thị trường nhà ở tại thành phố Hải Phòng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, điểm đáng chú ý trong phát triển thị trường nhà ở hiện nay không nằm ở số lượng dự án hay căn hộ được xây dựng, mà ở sự chuyển biến trong tư duy quản lý. Thay vì chỉ tập trung gia tăng nguồn cung, thành phố Cảng từng bước kiến tạo thị trường nhà ở phát triển cân bằng, trong đó, Nhà nước giữ vai trò định hướng thông qua quy hoạch, hoàn thiện thể chế và các chính sách điều tiết.

Nhận định này cũng phản ánh rõ định hướng phát triển nhà ở mà Trung ương đang đặt ra. Theo Kế hoạch của Chính phủ triển khai Kết luận của Tổng Bí thư về định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết. Thay vào đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, thể chế, chính sách đất đai, tín dụng và cải cách thủ tục hành chính để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, bảo đảm người dân được tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Những năm gần đây, cùng với việc phát triển các dự án nhà ở thương mại, thành phố đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân, cải tạo chung cư cũ và chuẩn bị hình thành quỹ nhà ở địa phương… Các chính sách này gắn với quy hoạch phát triển đô thị, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và quá trình mở rộng không gian thành phố.

Để tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở xã hội, thành phố sớm thành lập Tổ công tác chuyên trách hướng dẫn thực hiện các thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cùng với đó, thông tin các dự án đủ điều kiện mở bán và danh sách đối tượng được mua, thuê mua được công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Đặc biệt, Quyết định số 133/2025/QĐ-UBND ngày 12/8/2025 của UBND thành phố mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội đối với người có nhà ở nhưng ở xa nơi làm việc... Những giải pháp này không chỉ tháo gỡ các rào cản về thủ tục và điều kiện tiếp cận mà còn khẳng định vai trò kiến tạo của Nhà nước trong việc xây dựng thị trường nhà ở minh bạch, hiệu quả và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tiễn.

Phó trưởng Phòng Quản lý và Thị trường bất động sản Nguyễn Trung Dũng (Sở Xây dựng) cho biết, mục tiêu của thành phố không chỉ là phát triển thêm các dự án nhà ở mà hướng tới xây dựng một thị trường nhà ở cân bằng, đa dạng về loại hình, phù hợp với nhu cầu của từng nhóm đối tượng. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò định hướng bằng quy hoạch, thể chế và chính sách.

Điều tiết bằng chính sách

Điểm mới trong tư duy phát triển nhà ở hiện nay là thay vì chỉ hướng tới sở hữu nhà ở, chính sách được thiết kế theo hướng đa dạng hóa các hình thức tiếp cận, từ thuê, thuê mua đến mua nhà khi đủ điều kiện tài chính. Đây cũng là cách để thị trường nhà ở vận hành linh hoạt hơn, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm cư dân.

Tại thành phố Hải Phòng, định hướng này được cụ thể hóa bằng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 - 2030. Giai đoạn này thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 19.500 căn nhà ở cho thuê, trong đó 9.500 căn từ việc hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân nâng cấp, xây dựng nhà ở cho thuê đạt chuẩn. Khoảng 10.000 căn từ các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và quỹ nhà do Nhà nước đầu tư hoặc mua lại.

Từ ngày 1/8/2026, thành phố áp dụng hệ số điều chỉnh 1,16 khi xác định mức thu nhập đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, qua đó mở rộng phạm vi người được tiếp cận chính sách trong bối cảnh thu nhập và mức sống của người dân ngày càng được nâng lên. Đây cũng là cách thành phố chủ động điều tiết để thị trường nhà ở vận hành linh hoạt hơn, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng.

Theo kế hoạch, Quỹ nhà ở địa phương sẽ được sử dụng để mua lại một phần quỹ căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội và đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Cùng với đó, khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án mới, thành phố định hướng dành khoảng 10 - 20% quỹ căn để cho thuê hoặc thuê mua; đồng thời bố trí tối thiểu 20% quỹ đất thương mại, dịch vụ trong các khu công nghiệp để phát triển nhà lưu trú công nhân.

Theo bà Nhữ Thị Tần, Chủ tịch Công đoàn Công ty TNHH Sản xuất giày Phúc Liên ở xã Mao Điền, việc thành phố điều tiết phát triển nhà ở cho thuê, mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội và tạo thêm nguồn cung sẽ giúp nhiều công nhân có cơ hội ổn định chỗ ở. Khi người lao động yên tâm an cư, doanh nghiệp cũng thuận lợi hơn trong việc "giữ chân" người lao động và ổn định nguồn nhân lực.

Thành phố đang sử dụng đồng bộ các công cụ về quy hoạch, chính sách và nguồn lực đầu tư để định hướng thị trường nhà ở phát triển theo cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội. Khi nguồn cung được đa dạng, cơ hội tiếp cận nhà ở được mở rộng và thị trường vận hành minh bạch hơn.