'Đổi đất miệng' và hệ lụy tranh chấp

Hệ lụy từ những giao dịch bằng “niềm tin”

Thời gian gần đây, Báo và phát thanh, truyền hình Hải Phòng nhận được nhiều đơn thư phản ánh về các vụ tranh chấp đất đai có nguyên nhân từ việc người dân tự đổi đất cho nhau bằng miệng, giấy viết tay hoặc thỏa thuận đơn giản không đúng quy định pháp luật. Phần lớn các giao dịch được thực hiện từ nhiều năm trước với mục đích thuận tiện sản xuất, sinh hoạt nên các bên chủ yếu dựa vào sự quen biết, tin tưởng lẫn nhau, không thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý.

Tại xã Vĩnh Thuận, hai hộ dân tự đổi ruộng cho nhau để thuận tiện canh tác từ nhiều năm trước nhưng chỉ thỏa thuận bằng miệng. Khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án giao thông và phát sinh tiền bồi thường, tranh chấp xảy ra giữa người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người trực tiếp sử dụng đất. Vụ việc kéo dài nhiều năm, phải chờ tòa án giải quyết. Tương tự, tại phường An Dương, một hộ dân đổi đất ở cho cơ sở tín ngưỡng để phục vụ xây dựng chùa và nhận phần đất khác để sinh sống.

Tuy nhiên, do việc chuyển đổi không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nên dù sử dụng ổn định nhiều năm, hộ dân vẫn gặp vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Đinh Thị Xuyến, người từng tự thỏa thuận đổi đất nông nghiệp bằng lời nói tại xã Vĩnh Thuận cho biết, trước đây gia đình chỉ nghĩ đơn giản việc đổi đất nhằm thuận tiện cho sản xuất, không lường trước những rắc rối pháp lý có thể phát sinh. Tuy nhiên, khi đất đai tăng giá trị, những thỏa thuận cũ lại trở thành nguyên nhân khiến gia đình vướng vào tranh chấp và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan.

Ở góc độ địa phương, ông Trịnh Doãn Thuyết, Trưởng Phòng Kinh tế xã Vĩnh Thuận, cho rằng việc người dân tự đổi đất cho nhau bằng lời nói hoặc giấy viết tay từng diễn ra khá phổ biến, đặc biệt đối với đất nông nghiệp. Thời điểm đó, nhiều người chỉ quan tâm đến sự thuận tiện trong sản xuất mà chưa chú trọng đến các thủ tục pháp lý.

Theo ông Thuyết, khi phát sinh tranh chấp, chính quyền địa phương gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý và hòa giải do thực tế sử dụng đất khác với hồ sơ địa chính. Có trường hợp người trực tiếp sử dụng đất nhiều năm nhưng giấy chứng nhận vẫn mang tên người khác, dẫn tới tranh chấp khi thu hồi đất hoặc thực hiện các thủ tục hành chính. “Việc tự ý đổi đất còn gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch, xác định nguồn gốc đất và giải phóng mặt bằng các dự án.

Nhiều vụ việc địa phương phải tổ chức hòa giải nhiều lần nhưng không thành vì các bên đều cho rằng mình có quyền lợi hợp pháp. Tranh chấp phát sinh còn ảnh hưởng tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm chi trả bồi thường, phát sinh đơn thư khiếu kiện kéo dài”, ông Thuyết cho biết. Lãnh đạo Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường An Dương cho biết, nhiều trường hợp người dân sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng do nguồn gốc đất hoặc quá trình chuyển đổi không đúng quy định nên không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này khiến cơ quan chức năng phải mất nhiều thời gian để rà soát, xác minh hồ sơ.

Thực hiện đúng quy định pháp luật

Luật sư Nguyễn Quang Chiến (Đoàn Luật sư Hải Phòng) cho biết, pháp luật hiện hành không công nhận các giao dịch đổi đất chỉ bằng thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp xã nhằm thuận lợi cho sản xuất. Ngoài việc đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất hợp pháp, các bên phải thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Đối với đất ở hoặc các loại đất khác, nếu người dân có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc hoán đổi quyền sử dụng đất thì phải lập hợp đồng bằng văn bản theo đúng quy định pháp luật. Tùy từng trường hợp, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực và thực hiện thủ tục sang tên, cập nhật hồ sơ địa chính.

Theo luật sư Chiến, nhiều người dân hiện vẫn hiểu chưa đầy đủ, cho rằng chỉ cần hai bên đồng thuận là có thể đổi đất cho nhau. Tuy nhiên, nếu không thực hiện đúng trình tự pháp luật, giao dịch tiềm ẩn nguy cơ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. “Điều quan trọng nhất là mọi giao dịch liên quan quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, bằng văn bản và đăng ký theo quy định. Đây không chỉ là căn cứ bảo vệ quyền lợi người dân mà còn giúp cơ quan chức năng quản lý đất đai chặt chẽ, hạn chế tranh chấp về sau”, luật sư Chiến cho biết.

Để khắc phục tình trạng này, ngoài việc tăng cường tuyên truyền quy định của Luật Đất đai năm 2024, chính quyền địa phương cần rà soát, hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ đối với những trường hợp chuyển đổi đất đã diễn ra ổn định nhiều năm nhưng chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Trong bối cảnh giá trị đất đai ngày càng lớn, mọi thỏa thuận liên quan quyền sử dụng đất nếu không thực hiện đúng quy định pháp luật đều tiềm ẩn rủi ro. Việc nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân và siết chặt quản lý ngay từ cơ sở là giải pháp cần thiết để hạn chế những hệ lụy kéo dài hiện nay.