Dòng vốn đầu tư toàn cầu dịch chuyển cùng yêu cầu về hạ tầng và năng lượng xanh đang mở ra cơ hội phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Hải Phòng.
Sau hợp nhất, Hải Phòng có diện tích 3.194,72 km², dân số 4,66 triệu người, trở thành cực tăng trưởng công nghiệp lớn nhất miền Bắc.
Với hệ thống giao thông kết nối đồng bộ và lợi thế cụm cảng biển nước sâu Lạch Huyện, kinh tế thành phố ghi nhận nhiều kết quả tích cực. Tính đến hết tháng 8/2026, Hải Phòng thu hút hơn 3,47 tỷ USD vốn FDI. Lũy kế đến nay, riêng các khu công nghiệp và khu kinh tế đã thu hút 1.353 dự án, với tổng vốn đăng ký 63,3 tỷ USD.
Theo quy hoạch, Hải Phòng phấn đấu đưa tỷ trọng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 47 - 48% GRDP vào năm 2030. Thành phố cũng chuẩn bị hạ tầng để đáp ứng quy mô vốn đầu tư thực hiện khoảng 2,4 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2026 - 2030. Sản xuất công nghiệp phát triển với quy mô lớn kéo theo nhu cầu ngày càng cao về mặt bằng nhà xưởng, kho bãi logistics và các dịch vụ đô thị đi kèm.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng cũng đang đối mặt với những thách thức mới. Tại Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”, diễn ra cuối tháng 9/2026 tại Hải Phòng, các đại biểu và chuyên gia nhận định, với định hướng hình thành hơn 82 khu công nghiệp và Khu thương mại tự do (FTZ) có quy mô 6.292 ha, nguồn cung mặt bằng tăng lên sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn. Việc thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới không còn chủ yếu dựa vào giá thuê đất thấp hay ưu đãi thuế, mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào chất lượng hệ sinh thái công nghiệp.
Phát biểu tại hội thảo, Tiến sĩ Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) nhấn mạnh, khu công nghiệp đang trở thành nền tảng của hệ sinh thái sản xuất mới, kết nối vốn FDI, công nghệ, logistics, năng lượng và doanh nghiệp Việt Nam.
Theo đó, các nhà đầu tư chiến lược trong những lĩnh vực có giá trị cao như bán dẫn, AI, điện tử, công nghiệp chính xác không chỉ quan tâm đến việc có mặt bằng để thuê, mà còn yêu cầu nguồn điện ổn định, năng lượng đáp ứng tiêu chuẩn xanh, hạ tầng số hiện đại và dịch vụ logistics có tính cạnh tranh cao.
Đồng quan điểm, ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Hải quan và Thương mại quốc tế (EY Việt Nam) phân tích, các nhà đầu tư lớn thường tính toán tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án, kéo dài từ 20 - 40 năm. Vì vậy, giá thuê đất ban đầu cao hay thấp không còn là yếu tố quyết định duy nhất, nếu dự án có nguy cơ gián đoạn nguồn năng lượng hoặc chi phí vận hành biến động.
Hiện giá thuê đất dài hạn tại các khu công nghiệp hàng đầu Hải Phòng phổ biến từ 120 - 160 USD/m²/kỳ thuê. Mức giá này phản ánh chất lượng hạ tầng và có thể được bù đắp nếu môi trường vận hành đáp ứng các tiêu chuẩn ESG.
Bên cạnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ người lao động cũng là yếu tố quan trọng đối với hoạt động của các khu công nghiệp. Phó Giáo sư, tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, sức hút của khu công nghiệp phụ thuộc vào năng suất lao động.
Giai đoạn 2026 - 2030, Hải Phòng đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 32.900 căn nhà ở xã hội. Đến hết tháng 8/2026, thành phố đã hoàn thành 2.050/7.135 căn theo kế hoạch năm. Việc phát triển nhà ở và các tiện ích thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của công nhân, chuyên gia, qua đó giúp doanh nghiệp ổn định và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao.
Để biến tiềm năng thành dòng vốn đầu tư thực tế, Hải Phòng cần rút ngắn thời gian từ giải phóng mặt bằng đến bàn giao đất sạch. Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã đạt tỷ lệ giải phóng mặt bằng gần như hoàn tất, như khu công nghiệp Nam Tràng Cát (98%), khu công nghiệp Tân Trào giai đoạn 1 (98%) và khu công nghiệp Kim Thành (gần 99%).
Tuy nhiên, một số dự án vẫn gặp khó khăn do mặt bằng chưa liền vùng, liền thửa, còn tình trạng "xôi đỗ" hoặc vướng khâu tái định cư, đường dẫn kết nối. Dưới góc độ tài chính, mỗi ha đất chưa thể triển khai hạ tầng đồng bộ đồng nghĩa với một phần vốn đầu tư chưa thể đưa vào sử dụng, đồng thời làm tăng chi phí lãi vay và chi phí cơ hội của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, đầu tư hạ tầng xanh, sinh thái theo tiêu chuẩn quốc tế khiến chi phí đầu tư ban đầu của doanh nghiệp hạ tầng tăng thêm từ 10–15%.
Theo bà Trần Thị Tố Loan, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ, khó khăn lớn nhất hiện nay là các hạng mục hạ tầng xanh cần nguồn vốn đầu tư lớn trong thời gian ngắn, nhưng chưa thể tạo ra doanh thu hoặc dòng tiền trực tiếp ngay lập tức.
Tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ, doanh nghiệp đã chủ động hoàn thiện nhiều hạng mục theo định hướng xanh. Tuy nhiên, khi cần vay vốn tín dụng để tiếp tục đầu tư, doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn do ngân hàng khó đánh giá và ghi nhận ngay hiệu quả tài chính cũng như dòng tiền trong ngắn hạn.
Các hạng mục phục vụ phát triển bền vững như xử lý nước thải, đổi mới công nghệ tiết kiệm nguyên liệu, giảm sử dụng hóa chất và vận hành hệ thống theo tiêu chuẩn mới đều cần nguồn vốn lớn, trong khi lợi ích chủ yếu được tạo ra trong dài hạn.
Ngay cả việc tuần hoàn, tái sử dụng nước sau xử lý cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định liên quan, nên khó tạo nguồn thu trực tiếp trước mắt. Áp lực vốn càng lớn khi chi phí đầu tư xây dựng khu công nghiệp sinh thái cao hơn nhiều so với mô hình truyền thống.
Trước những khó khăn trên, đại diện các định chế tài chính và Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng thống nhất cần đổi mới cách tiếp cận nguồn vốn cho phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh tín dụng ngân hàng truyền thống, cần mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư quốc tế, vốn cổ phần tư nhân và các mô hình tài chính xanh.
Cùng với đó, Hải Phòng đang tập trung đẩy nhanh thủ tục hành chính, hoàn thiện quy hoạch kết nối giao thông và hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng FDI. Những giải pháp này góp phần khơi thông nguồn lực, tạo động lực để thị trường bất động sản công nghiệp phát triển bền vững trong giai đoạn mới.
THU HẰNG
.png "Bất động sản công nghiệp Hải Phòng bắt nhịp chu kỳ phát triển mới")
