Góc khuất thỏa thuận 'chui' khi chuyển nhượng đất nông nghiệp

Mới đây, Báo và phát thanh, truyền hình Hải Phòng phản ánh một vụ việc tranh chấp đất ruộng giữa hai gia đình. Theo bài báo, năm 2010, hai hộ ở xã Kiến Hải lập giấy chuyển nhượng đất ruộng với nhau, có xác nhận của UBND xã. Gần đây, khi thửa đất được quy hoạch làm dự án, sẽ được bồi thường khi thu hồi, giá trị đất tăng lên.

Đây là một trong những nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, phát sinh đơn thư khiếu kiện giữa hai hộ và những người liên quan. Điều đáng nói, giấy chuyển nhượng do hai hộ ký, được UBND xã trước đây xác nhận cũng chưa bảo đảm đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật. Vào thời điểm đó, pháp luật quy định khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cần phải lập hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký biến động, nộp thuế, lệ phí và chỉnh lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhiều năm trước, tình trạng người dân lập giấy viết tay hoặc lập văn bản chuyển nhượng đất nông nghiệp không đúng quy định của pháp luật diễn ra khá nhiều. Vậy đâu là gốc rễ của tình trạng này?

Trở lại lịch sử, thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1987 (có hiệu lực từ ngày 8/1/1988 đến trước ngày 15/10/1993), Nhà nước áp dụng nguyên tắc quản lý tập trung và nghiêm cấm tuyệt đối mọi hành vi mua, bán đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; người dân chỉ được giao đất để canh tác, sản xuất mà không có quyền định đoạt hay chuyển nhượng.

Thời kỳ Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực từ ngày 15/10/1993), lần đầu tiên Nhà nước chính thức thể chế hóa các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất ở. Tuy nhiên, giao dịch phải tuân thủ trình tự, thủ tục chặt chẽ. Cụ thể, theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, việc chuyển nhượng bắt buộc phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, có xác nhận của UBND cấp xã, thông qua Phòng Địa chính thẩm định và phải được UBND cấp huyện phê duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, pháp luật ngày càng hoàn thiện, siết chặt quy chuẩn pháp lý. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực pháp luật.

Mặc dù quy định pháp luật đã được ban hành cụ thể, song trên thực tế, do "độ trễ" trong công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cùng với tập quán giao dịch tại các vùng nông thôn, tình trạng chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay vẫn diễn ra nhiều. Nhiều giao dịch chỉ dừng lại ở tờ giấy học sinh viết tay, biên nhận tiền ngắn gọn giữa hai bên gia đình, hoàn toàn không có xác nhận của chính quyền địa phương.

Ở một số trường hợp khác, giấy viết tay có chữ ký xác nhận hoặc đóng dấu của UBND cấp xã hoặc cán bộ địa chính xã, nhưng lại chưa có thủ tục trình UBND cấp huyện phê duyệt theo đúng quy định. Dù chưa hoàn tất về mặt thủ tục sang tên, bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền, nhận đất và canh tác nông nghiệp ổn định suốt hàng chục năm.

Hiện nay, dù nhận thức pháp luật của người dân đã nâng cao và giao dịch giấy viết tay giảm mạnh, song tại một số vùng nông thôn, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp nhỏ hẹp bằng giấy tự thỏa thuận vẫn rải rác xuất hiện.

Tình trạng này tồn tại do nhiều nguyên nhân đan xen.

Thứ nhất, người dân nông thôn thường có tâm lý ngại các thủ tục hành chính phức tạp, nhiều bước đi lại. Họ tin rằng việc trao tiền, giao đất kèm theo tờ giấy gạch vài dòng có chữ ký của hai bên và người làm chứng xóm giềng là đủ thắt chặt cam kết.

Thứ hai, việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng chính thức sẽ phát sinh các khoản thuế, phí, lệ phí. Nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và giảm chi phí, các bên thỏa thuận "mua chui" bằng giấy tờ không đúng quy định.

Thứ ba, ở nhiều địa phương thời kỳ trước, công tác quản lý hồ sơ địa chính còn yếu kém. Một số cán bộ địa chính, lãnh đạo xã vì lợi ích cục bộ hoặc thiếu trách nhiệm đã tùy tiện xác nhận vào giấy tờ chuyển nhượng, hoặc làm ngơ cho việc chuyển nhượng trái phép.

Giấy tờ không bảo đảm pháp lý có thể đem lại sự tiện lợi ban đầu, nhưng lại để lại những hậu quả về sau. Khi giá đất nông nghiệp tăng cao hoặc đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng được bồi thường giá trị lớn, bên bán (hoặc hàng thừa kế của bên bán) thường phát sinh lòng tham, quay lại phủ nhận giao dịch cũ. Họ lấy lý do "hợp đồng giấy tay bị vô hiệu" để nộp đơn đòi lại đất, hoặc cố tình không ký hồ sơ làm thủ tục cấp "Sổ đỏ" cho bên mua. Nhiều vụ tranh chấp xảy ra giữa anh em ruột thịt, họ hàng thân thích hoặc hàng xóm láng giềng sát vách.

Việc kiện cáo ra chính quyền, Tòa án làm sứt mẻ tình đoàn kết, đạo đức xã hội. Các vụ việc chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy tay qua nhiều chủ, hồ sơ gốc thất lạc, diện tích đo đạc thực tế lệch so với tờ kê khai cũ… khiến công tác hòa giải tại cơ sở gần như bế tắc. Mâu thuẫn làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo vượt cấp, kéo dài qua nhiều năm, gây mất an ninh trật tự tại địa phương.

Để tháo gỡ các vướng mắc lịch sử do giấy tờ không bảo đảm pháp lý để lại, pháp luật hiện hành và hệ thống tư pháp đã đề ra nhiều cơ chế xử lý. Từ phía quản lý hành chính, UBND cấp xã chủ động tổ chức xác minh, hòa giải, giải quyết các vụ tranh chấp theo pháp luật đất đai; rà soát biến động đất đai, đôn đốc người dân kê khai đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động để đưa toàn bộ các thửa đất vào hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số.

Một chính sách đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP đã mở ra cơ chế tháo gỡ cho các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay xác lập trước ngày 1/7/2014. Nếu đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương thì người dân được xem xét đăng ký và cấp "Sổ đỏ".

Nhiều vụ việc không thể giải quyết ở UBND cấp xã, các bên phải phân xử tại Tòa án. Tại Tòa án, không phải mọi hợp đồng giấy viết tay, giấy tờ không bảo đảm pháp lý đều bị tuyên vô hiệu một cách máy móc. Tòa án sẽ căn cứ vào hồ sơ vụ việc, quá trình sử dụng đất thực tế, mức độ thực hiện nghĩa vụ và các Án lệ để ra phán quyết khách quan. Chẳng hạn, Án lệ số 55/2022/AL nêu rõ, nếu hợp đồng chuyển nhượng lập bằng giấy tay vi phạm điều kiện về hình thức (chưa công chứng), nhưng bên mua đã thanh toán từ 2/3 tiền chuyển nhượng trở lên và nhận đất sử dụng thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Từ những phân tích nêu trên, bài học kinh nghiệm cốt lõi dành cho người dân khi tham gia giao dịch đất đai hiện nay là tuyệt đối không mua bán bằng giấy viết tay, hoặc giấy tờ, hợp đồng không bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Người nhận chuyển nhượng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi trả tiền như tra cứu thông tin ranh giới, quy hoạch và tình trạng tranh chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Sau khi ký hợp đồng, phải nộp hồ sơ sang tên "Sổ đỏ" ngay để hoàn tất quyền sử dụng hợp pháp.