Quy định mới về xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mở thêm nhu cầu thiết kế nhà ở

Giữa năm chưa phải thời điểm sôi động của thị trường thiết kế nhà ở dân dụng. Theo quy luật nhiều năm, nhu cầu thường tăng mạnh từ khoảng tháng 9 đến cuối năm khi các gia đình hoàn thiện hồ sơ, lựa chọn nhà thầu để khởi công sau Tết hoặc đầu năm sau. Tuy nhiên, năm nay, ngay sau khi Nghị định số 207 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, nhiều doanh nghiệp thiết kế đã ghi nhận tín hiệu mới từ thị trường.

Theo quy định, chủ sở hữu nhà chỉ được tự thiết kế khi công trình đồng thời đáp ứng 4 điều kiện gồm dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² và chiều cao dưới 12 m. Những công trình không thuộc nhóm này nhưng có quy mô dưới 7 tầng hoặc có một tầng hầm phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện thiết kế. Đối với nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm, việc thiết kế phải do tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện. Ngoài ra, hồ sơ còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan.

Ông Nguyễn Trí Công, Giám đốc Công ty TNHH Minh Minh Plus (phường Lê Thanh Nghị) cho biết, lượng hợp đồng chưa tăng đáng kể nhưng số cuộc gọi đến doanh nghiệp để hỏi về quy định mới, chi phí thiết kế và quy trình thực hiện đã nhiều hơn trước. "Người dân chủ yếu muốn biết nhà mình có thuộc diện phải thuê đơn vị thiết kế hay không, hồ sơ gồm những gì và chi phí khoảng bao nhiêu để chủ động chuẩn bị. Rõ ràng, nhận thức của khách hàng đang thay đổi", ông Công nhận định.

Theo ông Công, nếu như trước đây nhiều gia đình chỉ tìm kiếm các mẫu nhà trên internet rồi giao cho đội thợ thi công điều chỉnh, thì hiện nay họ quan tâm hơn đến hồ sơ thiết kế đầy đủ, có đơn vị chịu trách nhiệm chuyên môn. Điều này không chỉ xuất phát từ yêu cầu của quy định mới mà còn bởi người dân ngày càng coi trọng chất lượng công trình và muốn hạn chế rủi ro trong quá trình xây dựng.

Xu hướng này cũng được ghi nhận tại Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư xây dựng I.Day (phường Lê Thanh Nghị). Kiến trúc sư Vũ Khiêm, Giám đốc công ty cho biết thời điểm hiện tại chưa phải mùa cao điểm nên lượng hợp đồng chưa có nhiều biến động. Tuy nhiên, số khách hàng liên hệ để tìm hiểu dịch vụ, hỏi giá và đặt lịch tư vấn cho kế hoạch xây dựng cuối năm đã tăng đáng kể.

Theo ông Khiêm, với tình hình hiện nay, doanh nghiệp dự báo nhu cầu thiết kế nhà ở dân dụng vào những tháng cuối năm có thể tăng khoảng 30 - 40% so với cùng kỳ cuối năm 2025. "Nghị định mới không phải là yếu tố duy nhất khiến thị trường tăng trưởng, nhưng chắc chắn sẽ thúc đẩy nhiều khách hàng lựa chọn đơn vị thiết kế chuyên nghiệp thay vì tự làm như trước", ông Khiêm cho biết.

Theo Nghị định số 207, chủ đầu tư chỉ được tự tổ chức thiết kế khi công trình đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy mô theo quy định. Trong bối cảnh nhiều căn nhà phố hiện nay được xây dựng từ 3 tầng trở lên để đáp ứng nhu cầu sử dụng, việc thuê các tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn thực hiện công tác thiết kế sẽ ngày càng trở nên phổ biến.

Từ bản vẽ đến chất lượng công trình

Sự thay đổi của thị trường không chỉ đến từ quy định pháp luật mà còn từ chính nhu cầu của người dân. Anh Trần Văn Nam, phường Hải An, đang chuẩn bị xây căn nhà 4 tầng trên diện tích hơn 70 m². Anh Nam cho biết, trước đây gia đình từng dự định chọn một mẫu nhà trên mạng internet rồi giao đội thợ thi công. Sau khi tìm hiểu quy định mới và được bạn bè tư vấn, anh quyết định thuê đơn vị thiết kế ngay từ đầu. "Chi phí thiết kế chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng kinh phí xây nhà nhưng giúp mình biết trước công năng, kết cấu, hệ thống điện nước và dự toán vật tư. Làm bài bản ngay từ đầu vẫn yên tâm hơn", anh Nam chia sẻ.

Theo các doanh nghiệp, hiện nay giá thiết kế nhà ở dân dụng phổ biến trong khoảng 120.000-150.000 đồng/m² sàn xây dựng, tùy quy mô công trình và phạm vi hồ sơ. Với những căn nhà có yêu cầu kiến trúc cao, thiết kế theo phong cách riêng hoặc tích hợp nhiều hạng mục nội thất, đơn giá thường từ 180.000 đồng/m² trở lên. Mức giá này được tính trên tổng diện tích sàn xây dựng, vì vậy, chi phí thiết kế của mỗi công trình sẽ khác nhau. So với tổng vốn đầu tư xây dựng, khoản chi này không lớn nhưng giúp chủ nhà có hồ sơ kỹ thuật đầy đủ để tổ chức thi công, dự toán vật tư và hạn chế phát sinh trong quá trình xây dựng.

Theo kiến trúc sư Vũ Khiêm, điều quan trọng nhất của một bộ hồ sơ thiết kế không nằm ở phối cảnh đẹp mà ở khả năng triển khai ngoài thực tế. Một bản vẽ đầy đủ phải tính toán công năng sử dụng, kết cấu chịu lực, hệ thống điện, cấp thoát nước, thông gió, chiếu sáng và phù hợp với điều kiện khu đất cụ thể. "Mỗi khu đất có kích thước, hướng nắng, địa chất và nhu cầu sử dụng khác nhau. Vì vậy, những mẫu nhà trên internet chỉ nên coi là nguồn tham khảo, không thể áp dụng nguyên trạng cho mọi công trình", ông Khiêm nói.

Còn theo ông Nguyễn Trí Công, cùng với cơ hội phát triển, thị trường thiết kế nhà ở dân dụng cũng sẽ cạnh tranh hơn. Người dân sẽ có nhiều lựa chọn, nhưng cũng cần phân biệt giữa những bản vẽ tham khảo đơn giản với hồ sơ thiết kế đủ căn cứ để tổ chức thi công.

Nghị định số 207 được ban hành nhằm nâng cao chất lượng, an toàn của công trình xây dựng. Về phía thị trường, quy định này đang góp phần thay đổi nhận thức của người dân, đưa dịch vụ thiết kế từ một khoản chi thường bị cắt giảm trở thành bước chuẩn bị cần thiết trước khi xây nhà. Khi mùa xây dựng cuối năm đến gần, đây được dự báo sẽ là động lực quan trọng để thị trường thiết kế nhà ở dân dụng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn.