Luật Đất đai 2024 tạo điều kiện để người dân tích tụ ruộng đất. Trong ảnh: Cánh đồng xã Thiên Hương (huyện Thủy Nguyên). Ảnh: Trung Kiên

Chấm dứt chuyển nhượng đất nông nghiệp “chui”

Theo Hiệp hội Vận tải Hải Phòng, thời gian qua, không chỉ ở địa bàn thành phố mà còn ở nhiều địa phương trong cả nước xuất hiện tình trạng người dân tự ý chuyển nhượng đất nông nghiệp. “Cam kết” chuyển nhượng này chỉ là tờ giấy viết tay giữa các gia đình với nhau. Sau khi nhận chuyển nhượng gom đất lại, người nhận chuyển nhượng có thể tổ chức sản xuất nông nghiệp hiện đại; có người chuyển sang đất thương mạidịch vụ. Sở dĩ có tình trạng chuyển nhượng “chui” do phần lớn người nhận chuyển nhượng không phải là người địa phương; nhiều đơn vị sau khi nhận chuyển nhượng cũng thể chính danh trên phần đất đã nhận chuyển nhượng. Luật sư Đặng Thế Phương, Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội vận tải Hải Phòng cho rằng, những quy định của Luật Đất đai 2013 khiến người dân phải lách, làm “chui”. Nhưng Luật Đất đai 2024 sẽ chấm dứt tình trạng này, bởi lẽ người nhận chuyển nhượng sẽ “danh chính, ngôn thuận” đứng tên mà không bị ràng buộc bởi thủ tục như trước.

Không chỉ “mở rộng” diện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển đổi và lệ phí trước bạ cũng thay đổi. Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp với người sản xuất nông nghiệp trực tiếp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Luật 2013 cũng quy định chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% giá chuyển nhượng. (Đây là mức khá cao so với lợi nhuận có thể tạo ra từ sản xuất nông nghiệp). Sang Luật Đất đai 2024, những quy định này đã được dỡ bỏ. Cụ thể, lần đầu tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trong đó, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi. Luật 2024 cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại địa phương; mở rộng diện được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất.

Anh Nguyễn Văn Hùng, ở phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng cho biết, cách đây vài năm, anh nhận chuyển nhượng ruộng của người dân ở huyện Tiên Lãng và Kiến Thụy, dự kiến trồng lúa chất lượng cao, giá chuyển nhượng bình quân hơn 100 triệu đồng/sào. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ có giấy viết tay với xác nhận của trưởng thôn. Có thửa ruộng hộ dân chỉ ghi cho thuê lại ruộng sản xuất. Anh Hùng mong đứng tên sở hữu hợp pháp đối với diện tích đất của mình nhưng với quy định như trước đây, việc hợp thức hóa gần như không thể thực hiện. Do không có quyền sở hữu hợp pháp diện tích đất đã chuyển nhượng nên anh không yên tâm sản xuất nên để ruộng hoang hóa. Vì vậy, hy vọng khi luật có hiệu lực, với nhiều quy định nới rộng người được nhận và hạn mức được chuyển nhượng, anh Hùng được “chính danh” quyền sử dụng khu đất.

UBND thành phố vừa ban hành Kế hoạch số 201/KH-UB về triển khai thi hành Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật. UBND thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các cơ quan có liên quan xây dựng, báo cáo UBND thành phố trình HĐND thành phố ban hành Nghị quyết để quy định chi tiết Luật Đất đai; bảng giá các loại đất hằng năm. Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng các cơ quan có liên quan xây dựng Nghị quyết quy định chi tiết Luật Đất đai, tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn thành phố, báo cáo UBND thành phố trình HĐND thành phố ban hành.

Giám sát chặt chẽ

Ruộng đồng bỏ hoang ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp sẽ có cơ hội được “hồi sinh” khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Lãnh đạo giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, không chỉ tạo thuận lợi đối với người dân trong chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 đơn giản hóa thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp; tăng thẩm quyền, sự chủ động chính quyền cấp huyện. Theo đó, UBND cấp huyện phê duyệt phương án sử dụng đất lúa phù hợp quy hoạch sử dụng đất, thay vì phải đưa vào kế hoạch sử đất hằng năm và trình, chờ HĐND thành phố thông qua như trước. Luật đất đai 2024 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Song quy định này đặt ra yêu cầu phải tập trung hoạt động kiểm soát, giám sát bảo đảm quản lý thống nhất từ thành phố đến địa phương.

Hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các cơ quan liên quan tham mưu thực hiện nhiệm vụ đo đạc lập, chỉnh lý, quản lý bản đồ địa chính ở địa phương và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất thành phố, xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai trong phạm vi thành phố, bảo đảm đến năm 2025 kết nối, tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; tổ chức rà soát hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc nông, lâm nghiệp trên địa bàn. Sở rà soát, thu hồi phần diện tích đất giữ lại của các công ty nông, lâm nghiệp theo phương án sử dụng đất được phê duyệt, nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê, cho mượn, giao khoán hoặc khoán trắng cho người khác sử dụng trái pháp luật. Đồng thời tổ chức thực hiện theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai đối với cấp huyện; đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố. UBND các quận, huyện thống kê, kiểm đất đai và xây dựng báo cáo kết quả trước ngày 20-3-2025, 20-6-2025 theo quy định mới... Việc hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và kết quả kiểm kê đất đai của các quận, huyện là cơ sở trong quản lý sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng đất nói chung và đất nông nghiệp bảo đảm đúng quy định.