(HPĐT)- Ngay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1-8- 2024, nhiều cá nhân và nhóm nhà đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố nhằm đón đầu những đổi mới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc đầu tư đất nông nghiệp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng cao trong thời gian gần đây. Trong ảnh: Mô hình sử dụng đất nông nghiệp làm nông trại trồng rau xanh và điểm cắm trại tại quận Dương Kinh.

 

Sôi động thị trường chuyển nhượng 

Anh Đinh Văn Trường, người môi giới đất nông nghiệp tại huyện Thủy Nguyên cho biết, vài tháng gần đây, nhiều nhà đầu tư săn tìm, gom mua đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch tại phân khúc này rất nhộn nhịp. Nhất là trên địa bàn các huyện như Kiến Thụy, An Dương, Thủy Nguyên, Tiên Lãng... Theo anh Trường, trước đây, người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn phải là người địa phương, người làm nông nghiệp đến từ địa phương khác không được nhận chuyển nhượng, nên nhà đầu tư nhờ người đứng tên. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2024, người nhận chuyển nhượng được mở rộng hơn so với trước. Vì vậy, thị trường này thời gian gần đây càng trở nên sôi động. Hiện nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp tăng nên giá bất động sản phân khúc này cũng tăng khoảng 20 đến 30% so cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản thành phố, lượng giao dịch đất nền, trong đó có cả đất nông nghiệp chiếm 60% thị phần bất động sản trong quý 3-2024. Giá đất nông nghiệp có sự khác biệt giữa các quận, huyện. Tại khu vực đất Đồng Dụ, xã Đặng Cương (huyện An Dương) có diện tích 4.468 m2, ngang 35m, đường 50m được giao bán với giá 8,9 triệu đồng/m2 tương đương 5 tỷ đồng, đất nông nghiệp tại khu Cát Vũ, phường Tràng Cát (quận Hải An) có diện tích 289,7m2 được giao bán 15 triệu/m² tương đương 4,345 tỷ đồng... 

Thị trường đất nông nghiệp sôi động về nhu cầu, giá được đẩy lên cao. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tich Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, trong bối cảnh giá đất liên tục tăng, tiềm năng đầu tư của đất nền nói chung và đất nông nghiệp ở vùng ven nói riêng là hiện hữu. Theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi. Thực tế cho thấy, đất nông nghiệp có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết chặt, vì vậy, rủi ro lớn là bị “chôn vốn”. Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3 đến 5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Chưa kể, để chọn được đất nông nghiệp tốt, khách sẽ phải mất nhiều thời gian tìm hiểu về diễn biến sử dụng đất, quy hoạch, nên nếu thiếu kinh nghiệm thì rủi ro là rất lớn. Bên cạnh đó, theo quy luật thị trường, sau sốt đất, mặt bằng giá đất nông nghiệp đã tăng rất cao, rất ít người dân chấp nhận bán rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn.

Những rủi ro khó lường 

Đánh giá về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nông nghiệp nói riêng dưới tác động của Luật Đất đai 2024, TS Đỗ Minh Thụy, Trưởng Khoa Kinh tế và Quản trị kinh doanh (Trường đại học Hải Phòng) nhận định: Luật mới đưa ra các quy định chặt chẽ hơn về việc phân lô bán nền sẽ góp phần hạn chế và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng thời giảm thiểu nguy cơ nâng giá ảo gây ảnh hưởng đến tính ổn định và bền vững của thị trường. Theo đó, nếu đất nông nghiệp bị bỏ hoang và không được khai thác trong khoảng thời gian từ 12 đến 24 tháng, các chủ sử dụng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Nếu sau thời gian quy định mà đất không được đưa vào sử dụng, các cơ quan chức năng có thể thu hồi đất. Do đó, đặt ra thách thức lớn cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp, nhất là những người có ý định chuyển đổi thành đất ở hoặc chuyển đổi hình thức canh tác để tránh tình trạng mất trắng tài sản. Trước những biến động của thị trường bất động sản và áp lực từ bảng giá đất mới, các nhà đầu tư cần đưa ra những quyết định thận trọng. Trong khi đất thổ cư thường mang lại tính thanh khoản cao và ít rủi ro hơn thì đất nông nghiệp lại đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức về thị trường và pháp luật. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp không chỉ tốn kém về chi phí mà còn kéo dài thời gian, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, quy hoạch, hạ tầng và chính sách của địa phương. Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng là một giải pháp hữu hiệu giúp bảo vệ tài sản.