Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được mở rộng về quy mô và chất lượng

Dưới tác động của dòng vốn đầu tư giá trị cao cùng sự hậu thuẫn ngày càng rõ nét của hạ tầng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dần rũ bỏ hình ảnh “công xưởng chi phí thấp”, chuyển sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, chú trọng cả quy mô lẫn chất lượng.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, năm 2026 nhiều khả năng sẽ trở thành điểm bứt phá của một chu kỳ tăng trưởng mới, đánh dấu những thay đổi có tính bước ngoặt đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Trước đó, năm 2025 được xem là mốc quan trọng khi kinh tế công nghiệp trong nước ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt sang các hoạt động sản xuất quy mô lớn hơn, công nghệ cao hơn và thâm dụng vốn nhiều hơn.

Savills Việt Nam nhấn mạnh, xu hướng này không đơn thuần là sự gia tăng về số lượng dự án, mà phản ánh sự chuyển biến về chất của toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp. Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, đánh giá thị trường đang chứng kiến một sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, cho thấy Việt Nam từng bước nâng cấp vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

"Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn," ông Campbell nhấn mạnh.

Sự chuyển dịch này được minh chứng rõ nét qua dòng vốn FDI. Tính 11 tháng năm 2025, vốn FDI đăng ký đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, dù phần lớn số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng xét về quy mô vốn, có tới 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất. điều này cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô khổng lồ tại Việt Nam.

Lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ nhờ yếu tố chi phí. Năm 2025, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam ở mức khoảng 350 - 368 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc (1.500 USD/tháng) hay Thái Lan và Malaysia (880 USD/tháng).

Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh, chỉ ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc hay Philippines.

Tuy nhiên, theo ông John Campbell, Việt Nam đang tiến vào giai đoạn mà năng lực sản xuất quan trọng tương đương với chi phí. Lợi thế thực sự giúp Việt Nam "ghi điểm" trong mắt các nhà đầu tư giai đoạn 2026 và những năm tiếp theo nằm ở mạng lưới Hiệp định Thương mại tự do (FTA) đồ sộ bậc nhất châu Á.

Điển hình là EVFTA, sau 5 năm thực thi, kim ngạch thương mại hai chiều đã đạt 300 tỷ USD, tạo niềm tin cho 80% doanh nghiệp châu Âu kỳ vọng vào kết quả tích cực tại Việt Nam trong 5 năm tới.

Theo Savills Việt Nam, từ năm 2026 trở đi, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ ghi nhận sự chuyển hướng rõ nét, rời xa mô hình lắp ráp giản đơn để tiến tới các hoạt động sản xuất công nghệ cao và nghiên cứu – phát triển (R&D). Trên cơ sở các nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam cho rằng ba trụ cột then chốt sẽ quyết định triển vọng tăng trưởng trong giai đoạn tới.

Trước hết, lĩnh vực bán dẫn và điện tử tiếp tục đóng vai trò động lực chủ đạo. Giá trị xuất khẩu các sản phẩm điện tử của Việt Nam đã tăng khoảng 140% so với năm 2019. Riêng ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, song song với mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao.

Bên cạnh đó, kinh tế số gắn với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu (Data Centres) cũng được xác định là trụ cột quan trọng. Dưới tác động của làn sóng trí tuệ nhân tạo và dịch vụ điện toán đám mây, lĩnh vực này đang tăng trưởng nhanh, với tổng công suất thiết kế các trung tâm dữ liệu được dự báo có thể đạt khoảng 950 MW vào năm 2030.

Cuối cùng, đó là sự lên ngôi của bất động sản công nghiệp xanh. Phát triển bền vững và khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Parks) không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu và Bắc Mỹ. Các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến tiêu chuẩn ESG và tính minh bạch pháp lý.

“Bên cạnh lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao,” ông Campbell nhấn mạnh.

Về mặt hạ tầng, năm 2026 được kỳ vọng là năm bùng nổ của khu vực kinh tế phía Nam nhờ hàng loạt dự án trọng điểm đi vào vận hành. Trong đó, sân bay Long Thành (giai đoạn 1) và đường Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh sẽ nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp và cảng biển.

Tại miền Bắc, các tâm điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng vẫn tiếp tục dẫn đầu về thu hút FDI sản xuất mới nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và hạ tầng sẵn có.

Ông John Campbell nhấn mạnh, việc tham gia ngày càng sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu, cùng với dòng vốn đầu tư công nghệ cao gia tăng và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, đang tạo nền tảng cho một giai đoạn phát triển quy mô lớn, có khả năng tái định hình diện mạo ngành công nghiệp Việt Nam.

Theo đó, Việt Nam đã vượt ra khỏi vai trò chỉ tiếp nhận các nhà máy sản xuất nhỏ lẻ, từng bước hình thành năng lực công nghiệp và hạ tầng số đủ mạnh để phục vụ quá trình chuyển đổi trong thập kỷ tới.

Với lợi thế về quỹ đất khu công nghiệp, hệ thống nhà xưởng xây sẵn ngày càng hiện đại và nguồn nhân lực liên tục được nâng cao chất lượng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang bước vào năm 2026 với một vị thế mới, giàu tiềm năng trong khu vực Đông Nam Á.