'Bẻ lái' dòng tín dụng

Tín dụng ngân hàng của Việt Nam kết thúc năm 2025 với mức tăng trưởng mạnh, xấp xỉ 19% so với cuối năm trước. Chỉ trong một năm, hệ thống ngân hàng bơm thêm gần 3 triệu tỷ đồng vốn vào nền kinh tế. Quy mô vốn lớn phản ánh nhu cầu phục hồi và mở rộng sản xuất, kinh doanh, nhưng đồng thời cũng đặt ra câu hỏi căn bản là dòng tiền ấy đang chảy về đâu và tạo ra giá trị gì cho đời sống, cho việc làm và cho tăng trưởng dài hạn.

Trong tổng dư nợ tín dụng, bất động sản là lĩnh vực có quy mô lớn và tăng nhanh trong thời gian qua. Đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản, vay mua nhà để ở và các khoản vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể. Quy mô này cho thấy bất động sản đang tạo áp lực tập trung vốn lớn trong cơ cấu tín dụng, đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận và điều tiết một cách thận trọng.

Không thể phủ nhận nhu cầu nhà ở của người dân, từ các đô thị lớn đến những địa phương đang đô thị hóa. Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, khu dịch vụ thương mại, khu công nghiệp đều cần nguồn vốn dài hạn. Khi ngân hàng cho vay với tiêu chí minh bạch, dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai thực chất và dòng tiền trả nợ được kiểm soát chặt chẽ, vốn tín dụng sẽ chuyển hóa thành công trình, nhà ở, nhà xưởng, tạo việc làm và lan tỏa sang nhiều ngành khác của nền kinh tế.

Vấn đề đặt ra không nằm ở bản thân bất động sản, mà ở cách dòng vốn được phân bổ và sử dụng. Khi tín dụng quá tập trung vào bất động sản, rủi ro mang tính chu kỳ sẽ bộc lộ. Đây là lĩnh vực nhạy cảm với tâm lý thị trường. Khi giá nhà, đất tăng nhanh, kỳ vọng lợi nhuận dễ khiến dòng vốn nới lỏng theo giá tài sản hơn là theo khả năng trả nợ thực tế. Trong trường hợp thị trường chững lại, thanh khoản giảm, dòng vốn bị “kẹt” trong tài sản khó chuyển thành tiền mặt, nguy cơ nợ xấu sẽ gia tăng.

Bản chất của rủi ro không phải là bất động sản, mà là dòng vốn chảy vào lĩnh vực này với mục tiêu đầu cơ, không gắn chặt với tiến độ dự án, dòng tiền bán hàng và khả năng trả nợ. Khi đó, tín dụng bị lệch khỏi mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất thực và việc làm thực, làm suy giảm hiệu quả sử dụng vốn của toàn nền kinh tế.

Nhận diện rõ điều này, ngay từ cuối năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh chiến lược cho vay bất động sản. Thay vì mở rộng dư nợ bằng mọi giá, các ngân hàng chủ động hạ tốc độ tăng trưởng, thu hẹp “cửa vay” với những khoản tín dụng rủi ro cao, siết chặt điều kiện thẩm định pháp lý, tiến độ và dòng tiền dự án.

Ngân hàng Nhà nước cũng đặt ra yêu cầu mới cho năm 2026, theo đó dư nợ tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó. Mục tiêu không phải là hạn chế tuyệt đối tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát nhịp độ dòng vốn, tránh hình thành các điểm nóng có thể gây rủi ro lan rộng cho hệ thống tài chính.

Khi vốn vào bất động sản được điều tiết chặt chẽ hơn, câu hỏi tiếp theo là dòng tín dụng sẽ được “bẻ lái” theo hướng nào để tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế thực. Câu trả lời nằm ở các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và những nhóm ưu tiên như nông nghiệp, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, xuất khẩu... Đây là những khu vực trực tiếp tạo ra hàng hóa, dịch vụ, việc làm và nguồn thu cho ngân sách, đồng thời đóng vai trò nền tảng cho tăng trưởng bền vững.

Với doanh nghiệp, nhất là nhóm nhỏ và vừa, vốn ngân hàng không chỉ giúp tồn tại, mà còn quyết định khả năng nâng cao năng lực cạnh tranh. Đây là khu vực sử dụng nhiều lao động nhưng thường thiếu tài sản thế chấp theo chuẩn truyền thống. Nếu ngân hàng tiếp cận theo hướng cho vay dựa trên dòng tiền dự kiến, hợp đồng mua bán, đơn hàng xuất khẩu và các cơ chế bảo lãnh phù hợp, nguồn vốn sẽ đến được với những doanh nghiệp có khả năng tạo ra giá trị thật, dù quy mô tài sản không lớn.

Dịch chuyển dòng vốn theo hướng này không chỉ giúp giảm rủi ro tín dụng bất động sản, mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của toàn nền kinh tế.

Cùng với đó, việc phát triển các sản phẩm tài chính linh hoạt hơn cho sản xuất, kinh doanh như bảo lãnh hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, cho vay theo dòng tiền của hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ cần được đẩy mạnh. Cùng với đó, phát triển thị trường vốn, quỹ đầu tư và các kênh huy động dài hạn sẽ giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, qua đó giảm áp lực cho hệ thống.

Điều quan trọng không phải là cắt vốn khỏi bất động sản, mà là quản trị tốt tốc độ và chất lượng dòng vốn, đồng thời chủ động dịch chuyển tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và ưu tiên khác. Khi vốn đến đúng nơi cần thiết, nền kinh tế không chỉ giảm rủi ro chu kỳ, mà còn có nền tảng vững chắc hơn để phát triển bền vững trong những năm tới.