Bất động sản 2026 trước áp lực kép từ giá đất và lãi suất vay

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thay vì bước vào giai đoạn bứt tốc, thị trường bất động sản đang phải đối diện hai áp lực lớn là giá đất tăng nhanh và chi phí vốn có xu hướng đi lên. Những yếu tố này không chỉ tác động tới hoạt động của doanh nghiệp địa ốc mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Một biến động đáng chú ý khi bước sang năm 2026 là việc nhiều địa phương triển khai bảng giá đất mới kèm hệ số điều chỉnh ở mức cao. VARS cho biết tại nhiều tỉnh, thành phố, giá đất tính tiền sử dụng đất đã tăng 20 - 50% so với trước, thậm chí cao hơn ở những khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng.

Việc điều chỉnh giá đất tiệm cận giá thị trường là chủ trương đúng, góp phần minh bạch hóa và hạn chế thất thoát ngân sách. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mức tăng nhanh của giá đất đang đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản lên mặt bằng mới.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư nay tiếp tục gia tăng, khiến doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn hơn, kéo dài thời gian thu hồi vốn và đối mặt rủi ro tài chính cao hơn.

Theo thống kê của VARS, trong năm 2025, số dự án nhà ở được phê duyệt mới vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2018 - 2019. Điều này dẫn tới tình trạng thiếu nguồn cung cục bộ, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền - nhóm sản phẩm gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực. Khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn lớn, mặt bằng giá khó có dư địa giảm.

Từ góc độ người mua nhà, giá đất tăng cuối cùng cũng được tính vào giá bán. Người dân phải trả mức giá cao hơn cho cùng một sản phẩm trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng trong vài năm trở lại đây, tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa mức tăng thu nhập bình quân, khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng nới rộng, nhất là với người trẻ và người lao động.

Không ít gia đình buộc phải kéo dài thời gian tích lũy, chấp nhận mua nhà xa trung tâm hoặc tiếp tục thuê nhà lâu hơn dự kiến. Về dài hạn, đây không chỉ là câu chuyện của thị trường mà còn là vấn đề an sinh đô thị, liên quan đến phân bố dân cư, áp lực hạ tầng và chất lượng sống.

Bên cạnh giá đất, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng trở lại cũng khiến thị trường năm 2026 trở nên thận trọng hơn. Bất động sản là lĩnh vực sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nên mỗi biến động của lãi suất đều tác động trực tiếp tới doanh nghiệp và người mua nhà. Chi phí vốn tăng làm bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên nặng nề hơn, trong khi người dân dè dặt vay vốn do áp lực trả nợ gia tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá đất tăng nhanh cùng chi phí vốn nhích lên đang tạo ra “áp lực kép” cho thị trường. Nếu các nút thắt này không được tháo gỡ kịp thời, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế và cơ hội an cư của người dân ngày càng thu hẹp.

Các chuyên gia cho rằng, trọng tâm của năm 2026 không phải là kích thích thị trường tăng nóng, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn nền tảng. Trong đó, cơ chế giá đất cần có lộ trình ổn định, tránh gây cú sốc chi phí cho doanh nghiệp; đồng thời, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng cần được đẩy nhanh để giảm chi phí phát sinh.

Về vốn, điều hành tín dụng cần theo hướng kiểm soát rủi ro nhưng vẫn duy trì dòng vốn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, qua đó góp phần giữ giá nhà trong tầm kiểm soát và mở rộng cơ hội an cư cho người dân.