Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro từ 'thỏa thuận' mua nhà khi dự án chưa đủ điều kiện

Trên cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, có ý kiến người dân phản ánh về văn bản thỏa thuận quy định người mua phải thanh toán đủ 100% giá trị sản phẩm theo một lộ trình.

Cụ thể, ngay khi ký thỏa thuận, khách hàng phải nộp 10%; khoảng 80% còn lại được vay ngân hàng và giải ngân sau từ 1 - 1,5 tháng; 10% vốn tự có cuối cùng sẽ nộp sau khoảng 2 tháng.

Đáng chú ý, tại thời điểm này, dự án bất động sản vẫn chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý để được phép mở bán.

Không dừng lại ở đó, văn bản còn kèm theo các điều khoản ràng buộc mạnh đối với khách hàng. Cụ thể, người ký thỏa thuận buộc phải tiếp tục ký hợp đồng mua bán chính thức. Trường hợp từ chối ký, khách hàng không chỉ bị mất tiền đặt cọc mà còn phải nộp thêm khoản phí tư vấn 0,5% giá trị bất động sản. Ngược lại, nếu ký hợp đồng mua bán, khoản phí này sẽ được miễn.

Ở bước tiếp theo, khi hợp đồng mua bán được ký kết, khách hàng đồng thời ký thêm một phụ lục của văn bản thỏa thuận. Theo đó, 20% vốn tự có được chuyển đổi thành khoản vay cho chủ đầu tư; 10% trong số tiền ngân hàng giải ngân được môi giới giữ lại; 70% còn lại được chuyển vào một “tài khoản chỉ định”, thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng nhằm thanh toán tiền mua bất động sản theo hợp đồng.

Từ tình huống này, công dân đặt câu hỏi, văn bản thỏa thuận nêu trên có phải là một thỏa thuận dân sự hợp pháp hay chỉ là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản và huy động vốn trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán?

Trả lời vấn đề trên, Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ những hành vi không được phép trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong đó bao gồm việc kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, cung cấp thông tin sai lệch, không công khai minh bạch thông tin dự án, gian dối trong giao dịch và đặc biệt là thu tiền của khách hàng không đúng quy định.

Theo Bộ Xây dựng, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh từ nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai cho tới quyền sử dụng đất trong dự án đã có hạ tầng đều phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Cơ quan quản lý cũng nhấn mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án. Theo đó, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hay cá nhân khác ký các hợp đồng liên quan đến đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất trong dự án.

Bên cạnh đó, nguyên tắc kinh doanh đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai cũng được quy định chặt chẽ. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc với tỷ lệ không quá 5% giá trị sản phẩm và chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật định. Nội dung thỏa thuận đặt cọc phải thể hiện rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.

Đối với hoạt động môi giới, Bộ Xây dựng dẫn chiếu quy định pháp luật hiện hành, theo đó môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các công việc như tìm kiếm đối tác, cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán và ký kết hợp đồng theo phạm vi được phép.