Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh điều kiện thu nhập theo hướng linh hoạt hơn, nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho nhóm thu nhập trung bình.
Một đề xuất mới của Bộ Xây dựng đang thu hút sự quan tâm khi tập trung tháo gỡ “nút thắt” lớn nhất trong tiếp cận nhà ở xã hội là tiêu chí thu nhập.
Theo dự thảo sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được điều chỉnh qua các Nghị định 261/2025 và 54/2026), mức thu nhập tối đa để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội dự kiến sẽ được nâng lên đáng kể so với quy định hiện hành.
Cụ thể, thay vì áp dụng ngưỡng 20 triệu đồng/tháng như hiện nay, dự thảo đề xuất các mức linh hoạt hơn theo từng nhóm đối tượng. Người độc thân có thể đủ điều kiện nếu thu nhập không vượt quá 25 triệu đồng/tháng. Trường hợp đang nuôi con dưới tuổi thành niên, mức trần được nâng lên 35 triệu đồng/tháng. Với hộ gia đình, tổng thu nhập của hai vợ chồng được đề xuất không vượt quá 50 triệu đồng/tháng.
Việc điều chỉnh này xuất phát từ thực tế cho thấy dù nguồn cung nhà ở xã hội đã có những cải thiện nhất định, song khả năng tiếp cận của người dân vẫn còn nhiều hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở tiêu chí thu nhập chưa theo kịp biến động của thị trường lao động, khiến một bộ phận lớn người có nhu cầu ở thực bị “lọt lưới” chính sách.
Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, mức thu nhập phổ biến của lao động đô thị hiện dao động từ 21 - 35 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và từ 41 - 55 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình. Đây là nhóm có nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng lại không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội theo quy định cũ.
Trong khi đó, mặt bằng giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá nhà ở thương mại tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện phổ biến khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.
Ngay cả nhà ở xã hội - phân khúc được kỳ vọng dễ tiếp cận hơn - cũng không còn ở mức thấp. Giá bán hiện dao động từ 15 - 30 triệu đồng/m2, đồng nghĩa với việc một căn hộ diện tích khoảng 70 m2 có thể có giá từ 1,5 - 1,8 tỷ đồng, tạo áp lực tài chính không nhỏ đối với người mua.
Theo nguyên tắc chi phí nhà ở thường chiếm khoảng 30 - 35% thu nhập, một gia đình có thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng chỉ có thể dành ra khoảng 12 triệu đồng để chi trả tiền nhà. Với mức này, thời gian tích lũy để sở hữu một căn hộ nhà ở xã hội có thể kéo dài từ 10 - 12 năm, chưa tính lãi vay.
Đối với nhà ở thương mại, thời gian tích lũy còn dài hơn, có thể lên tới 18 - 20 năm, thậm chí lâu hơn, cho thấy khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà trên thị trường hiện nay.
Mặt bằng thu nhập đang có xu hướng tăng nhanh, khiến tiêu chí cũ dần trở nên lạc hậu. Dự kiến từ năm 2026, lương tối thiểu vùng sẽ tăng khoảng 7,2%, trong khi lương cơ sở cũng được điều chỉnh tăng khoảng 8% từ giữa năm.
Khi thu nhập danh nghĩa tăng lên, nhiều người lao động có thể vượt ngưỡng quy định hiện hành và không còn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, dù thực tế khả năng tài chính chưa được cải thiện đáng kể.
Dữ liệu năm 2025 cho thấy, thu nhập bình quân tại Hà Nội và Hải Phòng đạt khoảng 15 triệu đồng/người/tháng, còn tại TP Hồ Chí Minh là 18,3 triệu đồng/người/tháng. Nếu áp dụng các hệ số điều chỉnh phù hợp với điều kiện sống tại đô thị, mức thu nhập đủ điều kiện mua nhà ở xã hội có thể dao động từ 28 - 35 triệu đồng/người/tháng.
Theo Bộ Xây dựng, việc nâng trần thu nhập không chỉ giúp mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách mà còn góp phần thúc đẩy mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.
Đồng thời, chính sách này được kỳ vọng sẽ cải thiện thanh khoản của phân khúc nhà ở xã hội, giảm áp lực cho thị trường nhà ở thương mại - nơi giá vẫn duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Trong bối cảnh đó, việc điều chỉnh tiêu chí thu nhập được xem là bước đi cần thiết, giúp nhóm thu nhập trung bình - vốn lâu nay đứng ngoài chính sách - có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở và tiến gần hơn tới mục tiêu an cư.
TT (tổng hợp)
