Từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đến làn sóng nhà bỏ trống tại Nhật Bản, bài học chung là giá trị nhà ở không thể chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Với Việt Nam, đô thị hóa và hạ tầng mở ra dư địa phát triển, song sự lệch pha cung - cầu vẫn là phép thử lớn.
Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đã kéo dài sang năm thứ sáu, với nhiều hệ lụy chưa được giải quyết triệt để. Nhiều căn hộ bị bỏ trống, trong khi giá nhà thứ cấp tại một số thành phố giảm gần 25% so với năm 2020.
Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến khủng hoảng tại Trung Quốc kéo dài là sự đứt gãy niềm tin sau giai đoạn phát triển dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính và mở rộng nguồn cung. Khi doanh nghiệp thiếu vốn hoàn thiện dự án, người mua lo ngại, giao dịch suy yếu và giá nhà chịu áp lực giảm, vòng xoáy khó khăn càng trở nên nghiêm trọng.
Tại Nhật Bản, bài toán lại gắn với già hóa dân số, suy giảm dân số ở nhiều địa phương và mất cân đối giữa nơi có nhà ở với nơi người dân muốn sinh sống. Theo số liệu công bố năm 2024, Nhật Bản có khoảng 9 triệu căn nhà bỏ trống tính đến tháng 10/2023, tương đương 13,8% tổng số nhà ở.
Hai thị trường Trung Quốc và Nhật Bản cho thấy, bất động sản không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng. Khi nhu cầu suy yếu, niềm tin giảm hoặc nhà ở không còn phù hợp với phân bố dân cư, lượng tài sản lớn có thể mất sức hấp dẫn và khó tìm người mua.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng bất động sản Việt Nam có những đặc thù riêng so với các thị trường từng phát triển nóng. Tại một số quốc gia, hạ tầng và nguồn cung nhà ở được mở rộng nhanh, dẫn đến nguy cơ vượt nhu cầu thực tế. Trong khi đó, hạ tầng Việt Nam chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa, khiến nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu.
Theo ông Kiệt, Trung Quốc từng đẩy mạnh phát triển hạ tầng và nguồn cung nhà ở, tạo khoảng cách lớn giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế. Đây cũng là bài học cho thị trường Việt Nam. Nhu cầu nhà ở lớn không đồng nghĩa thị trường miễn nhiễm với rủi ro. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân và không tương xứng với giá trị khai thác, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng tài sản và rủi ro tín dụng.
Quá trình đô thị hóa thúc đẩy sự dịch chuyển không gian nhà ở ra ngoài khu vực lõi trung tâm. Tại Hà Nội, xu hướng này thể hiện rõ nét qua các đại đô thị như Vinhomes Smart City ở phía Tây, Vinhomes Ocean Park ở phía Đông thành phố.
Tuy nhiên, để các khu đô thị mới phát triển, hạ tầng giao thông cần được đầu tư đồng bộ, bảo đảm khả năng kết nối với khu vực trung tâm và các cực phát triển.
Theo GS-TS Hoàng Văn Cường - nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, hạ tầng giao thông là yếu tố dẫn dắt thị trường bất động sản. Metro và các tuyến đường vành đai giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo thêm lựa chọn nơi ở cho người dân. Sự hình thành các trung tâm đô thị mới cũng góp phần phân bổ lại dân cư, giảm áp lực lên khu vực lõi và mở rộng không gian phát triển nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, quý 3/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% quý trước. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng hàng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo vào khoảng 51.950 căn và lô đất nền.
Tuy nhiên, lượng tồn kho chưa đủ để kết luận thị trường dư cung. Theo VARS, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 3/2026 vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao. Căn hộ có giá 70-100 triệu đồng/m² chiếm 47,56%; nhóm 100-200 triệu đồng/m² chiếm 23,15%. Trong khi đó, phân khúc 25-70 triệu đồng/m² chiếm 22,35% và căn hộ trên 200 triệu đồng/m² chiếm 6,94%.
Cơ cấu này cho thấy, thị trường vẫn có dư địa phát triển nhưng sức hấp thụ không đồng đều. Giá có dấu hiệu điều chỉnh ở một số phân khúc có thể giúp thu hẹp khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua.
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng bất động sản Việt Nam khó rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài trong những năm tới, nhưng cũng khó tái diễn những đợt "sốt" giá trên diện rộng như các chu kỳ sốt trước đây.
Theo ông Nghĩa, nguồn cung đang từng bước được cải thiện nhờ các cơ chế tháo gỡ vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao.
Dù vậy, dòng vốn sẽ có xu hướng chọn lọc, ưu tiên các dự án hưởng lợi từ hạ tầng, đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng khai thác giá trị dài hạn, thay vì những tài sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.
