Bất động sản Việt Nam tăng giá gấp 400 lần sau 3 thập kỷ: Khi tài sản đầu tư lấn át chức năng ở thực

Từ “an cư lạc nghiệp” đến “đầu tư sinh lời”

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 3/2025, nguồn cung mới đã có dấu hiệu cải thiện, lượng giao dịch cũng sôi động hơn nhưng giá bán vẫn tiếp tục lập từ đỉnh này sang đỉnh khác.

Theo đó, so với quý gốc 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6%, TP. Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Hiện, Hà Nội đang ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 79 triệu đồng/m² và TP. Hồ Chí Minh là gần 82 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập ngày càng lớn, đặc biệt ở nhóm người trẻ và lao động đô thị. Với thu nhập trung bình 10 - 15 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ 7 - 10 tỷ đồng gần như là điều không tưởng.

Tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng: Nếu tính theo lạm phát, sau 10 năm giá nhà chỉ nên gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng đến 400 lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp.

Sự tăng giá ấy không chỉ đến từ quá trình đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở gia tăng, mà còn từ dòng tiền khổng lồ đổ vào lĩnh vực này trong suốt nhiều năm qua.

Trong khi sản xuất và công nghiệp đòi hỏi vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận chậm, thì nhà đất lại mang đến khả năng sinh lời nhanh, dễ nắm giữ. Khi lãi suất thấp, vốn rẻ, bất động sản lập tức trở thành “kênh trú ẩn” an toàn và hấp dẫn nhất.

Khi giá nhà phi mã và chức năng “ở thực” bị che mờ

Giới chuyên gia cho rằng, sự mất cân đối giữa cung - cầu chỉ là bề nổi. Gốc rễ của vấn đề nằm ở tâm lý “coi nhà đất là của để dành”, khiến phần lớn người dân mua để đầu tư, tích trữ, thay vì để ở.

Cùng với đó, tình trạng “găm hàng”, đầu cơ và thao túng giá diễn ra phổ biến. Nhiều chủ đầu tư tung hàng nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả để đẩy giá, trong khi hệ thống dữ liệu về giá giao dịch và quy hoạch chưa minh bạch, tạo điều kiện cho “giá ảo” tồn tại.

Hậu quả là chức năng ở thực bị lấn át. Thị trường nhà ở trở thành “sân chơi tài chính” thay vì đáp ứng nhu cầu an cư. Người giàu mua nhiều hơn, người nghèo bị loại khỏi thị trường. Những khu đô thị hoang, căn hộ bỏ trống hay biệt thự không người ở đang ngày càng xuất hiện nhiều chính là minh chứng rõ rệt cho sự mất cân bằng này.

Theo một khảo sát, giá nhà liền thổ tại TP. HCM hiện cao gấp 176 lần thu nhập trung bình của người lao động, mức chênh lệch gần như không thể san lấp. Điều này dẫn tới hệ quả kép: Người dân mất khả năng mua nhà, trong khi dòng vốn của xã hội bị hút vào tài sản “nằm im”, không tạo ra giá trị sản xuất.

Giới chuyên gia cho rằng, để “kéo” bất động sản trở lại đúng quỹ đạo, chính sách phải tập trung vào ba trụ cột: minh bạch, công bằng và định hướng xã hội. Nhà nước cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, công khai giá giao dịch thực tế, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Song song đó, nên áp dụng thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, tăng chi phí cho đầu cơ và ưu đãi cho người mua để ở.

Ngoài ra, cần xem xét lại cách thức phát triển đô thị. Nếu mọi nguồn lực đều tập trung vào khu trung tâm, giá nhà ở những khu vực này sẽ mãi cao ngất ngưởng. Ngược lại, nếu đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến metro và cao tốc liên vùng, cơ hội sở hữu nhà ở thực của người dân sẽ được mở rộng ra các vùng ven và đô thị vệ tinh.

Đã đến lúc phải nhìn nhận lại rằng, phát triển bất động sản không thể chỉ dựa vào giá bán và lợi nhuận. Một thị trường lành mạnh là nơi mà mọi người dân, dù thu nhập cao hay thấp đều có cơ hội sở hữu chỗ ở phù hợp. Để làm được điều đó, cần những chính sách bền vững, minh bạch và hướng tới nhu cầu thực, thay vì để “bong bóng đầu cơ” tiếp tục lấn át.

Trong báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024, Bộ Xây dựng chỉ ra 4 nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng "mất kiểm soát": Đầu tiên, giá bất động sản tăng do chi phí liên quan đến đất đai tăng, tác động áp dụng bảng giá đất, phương pháp tính tiền đất.

Thứ hai là hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Thứ ba, do thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp.

Thứ tư, những biến động trên thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, dòng tiền chuyển sang đầu tư nhà, đất như một nơi "trú ẩn", tích lũy tài sản.