Khi tiền trả nợ mua nhà vượt 50% thu nhập, áp lực dòng tiền có thể trở nên đáng lo.
Không còn chỉ quan tâm giá căn hộ hay mức chiết khấu từ chủ đầu tư, người mua bất động sản hiện đặt nặng hơn bài toán dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền. Khi chi phí vay tăng, khả năng duy trì khoản trả nợ hàng tháng trở thành yếu tố quan trọng quyết định việc có nên mua nhà hay tiếp tục chờ đợi.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, với người trẻ và các gia đình trẻ, tỷ lệ vay khoảng 30% giá trị căn nhà được xem là mức tương đối an toàn. Trong trường hợp cần sử dụng đòn bẩy cao hơn, khoản vay có thể lên tới 50%, nhưng từ mức này trở lên rủi ro tài chính bắt đầu gia tăng đáng kể, đặc biệt khi thu nhập không ổn định hoặc lãi suất điều chỉnh tăng.
Một chỉ số khác cần được người mua tính toán là tỷ lệ tiền trả nợ trên tổng thu nhập hàng tháng. Nếu cả gốc và lãi chiếm dưới 30% thu nhập, áp lực tài chính thường ở mức thấp và hộ gia đình vẫn có dư địa cho các khoản chi tiêu khác.
Tỷ lệ 30 - 40% được xem là mức có thể chấp nhận nhưng đòi hỏi kiểm soát ngân sách chặt chẽ. Khi nghĩa vụ trả nợ vượt 50% thu nhập, nguy cơ mất cân đối tài chính sẽ lớn hơn.
Thực tế khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý 2 của Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố có ảnh hưởng rõ rệt tới quyết định mua nhà. Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến hiện nay khoảng 8 - 12%/năm, trong khi mức mà người được khảo sát cảm thấy phù hợp chỉ khoảng 5 - 7%/năm.
Đáng chú ý, khảo sát ghi nhận sự thay đổi đáng kể về tâm lý khi chi phí vốn tăng. Mức 7%/năm được xem như một điểm bắt đầu phân hóa trong quyết định của người mua. Nếu lãi suất vượt 9%/năm, khả năng chịu đựng tài chính suy giảm mạnh, khiến nhiều người phải tính toán lại kế hoạch mua bất động sản.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua hiện không nhất thiết tìm kiếm mức lãi suất thấp nhất mà quan tâm nhiều hơn đến sự ổn định của chi phí vốn.
Bởi với một khoản vay kéo dài nhiều năm, việc dự báo được dòng tiền phải trả có ý nghĩa không kém việc tìm kiếm một mức lãi suất thấp tại thời điểm ký hợp đồng.
Xu hướng thận trọng cũng được phản ánh trong hành vi của nhóm nhà đầu tư khi chi phí vay cao đang khiến người mua và nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn, nhà đầu tư có xu hướng xem xét kỹ hơn dòng tiền, hiệu quả khai thác và khả năng sinh lời trước khi quyết định.
Một thay đổi đáng chú ý khác là thời gian nắm giữ bất động sản có xu hướng kéo dài. Theo báo cáo CBRE Việt Nam, chu kỳ nắm giữ hiện phổ biến khoảng 1 - 3 năm, dài hơn so với mức 6 tháng đến 1 năm trước đây. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tâm lý tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang chiến lược thận trọng hơn.
Ngay cả những chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc từ chủ đầu tư cũng chưa đủ để loại bỏ hoàn toàn tâm lý dè chừng. Người mua vẫn phải đặt câu hỏi về khả năng duy trì dòng tiền sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, nhất là trong trường hợp lãi suất trở về mức thông thường.
Trong khi đó, cơ cấu nhu cầu trên thị trường cũng đang nghiêng nhiều hơn về nhóm mua để ở. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy nhóm này chiếm tỷ trọng lớn, trong đó 65% người mua nhà để ở đang tìm kiếm căn nhà đầu tiên. Mục tiêu chủ yếu là cải thiện điều kiện sống thay vì đơn thuần kỳ vọng giá bất động sản tăng.
Sự thay đổi này khiến các tiêu chí trước khi giao dịch cũng trở nên thực tế hơn. Pháp lý rõ ràng, thông tin quy hoạch và hạ tầng minh bạch cùng khả năng chuẩn bị đủ nguồn vốn được người mua ưu tiên. Giá bán vẫn quan trọng, nhưng khả năng sở hữu và duy trì tài sản trong dài hạn đang được đặt lên trước kỳ vọng tăng giá.
