Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư ngày càng thận trọng, lợi thế trên thị trường bất động sản không còn thuộc về những sản phẩm có giá thấp nhất, mà nằm ở các tài sản sở hữu giá trị thực, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Theo dữ liệu của VARS IRE, quý III/2026, thị trường ghi nhận 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong khi số giao dịch đạt 12.520, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Diễn biến này cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện nhưng đang có sự chọn lọc rõ rệt, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.
Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Có 63% môi giới cho biết khách hàng vẫn đang quan sát, cân nhắc trước khi quyết định đầu tư. Trong các loại hình bất động sản bán, chung cư chiếm 37% mức độ quan tâm, dẫn đầu thị trường.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, từng nhận định dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những bất động sản mang lại giá trị sử dụng thực tế, có khả năng khai thác, pháp lý rõ ràng hoặc bảo đảm tiến độ triển khai. Trái lại, các sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng về quy hoạch trong tương lai, chưa xác định rõ thời điểm hình thành giá trị, sẽ khó thu hút dòng tiền.
Theo bà An, sự thay đổi trong quan điểm đầu tư còn thể hiện ở cách nhìn nhận về một “vị trí đẹp” của bất động sản.
Trước đây, khoảng cách gần trung tâm thường được xem là yếu tố tạo nên lợi thế của một dự án. Tuy nhiên, khi giá nhà tại khu vực lõi đô thị ngày càng cao, mật độ dân cư gia tăng và tình trạng ùn tắc giao thông trở nên rõ nét, vị trí không còn được đánh giá đơn thuần bằng khoảng cách địa lý.
Thay vào đó, một khu đô thị nằm ngoài trung tâm nhưng có kết nối thuận tiện với các khu vực tập trung việc làm, được đầu tư đồng bộ về giao thông, trường học, bệnh viện, thương mại và dịch vụ vẫn có thể tạo sức hút lớn. Khi các tiện ích thiết yếu hiện diện ngay trong khu vực sinh sống, cư dân không cần thường xuyên di chuyển vào trung tâm để đáp ứng nhu cầu hằng ngày.
Bà An cho rằng, khoảng cách xa trung tâm không nhất thiết là điểm bất lợi nếu được bù đắp bằng khả năng kết nối hiệu quả và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh. Giá trị của bất động sản không tự động gia tăng theo vị trí địa lý, mà phụ thuộc vào khả năng tiết kiệm thời gian di chuyển, nâng cao chất lượng sống và đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân.
Dù vậy, theo nhiều chuyên gia, hạ tầng giao thông chỉ là một trong những điều kiện tạo nên sức hấp dẫn của bất động sản. Một tuyến đường mới có thể cải thiện khả năng kết nối, nhưng hệ sinh thái đô thị đủ lớn mới có thể tạo lập nhu cầu nhà ở, thúc đẩy hoạt động kinh tế và hình thành sức sống tại khu vực.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa một bất động sản có giá mua thấp và một tài sản thực sự có giá trị. Mức giá hấp dẫn chưa đủ bảo đảm hiệu quả đầu tư nếu sản phẩm thiếu khả năng khai thác, không có nhu cầu ở thực hoặc phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang chuyển dịch theo hướng thực chất hơn. Giá trị sử dụng, nhu cầu nhà ở thực, chất lượng sản phẩm, tính minh bạch về pháp lý và khả năng phát triển bền vững sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng, định hình quyết định của dòng tiền đầu tư.
.jpg "Điều tiết để thị trường nhà ở phát triển lành mạnh")
