Trong báo cáo thị trường bất động sản của OneHousing, hơn 70 - 80% nguồn cung 9 tháng 2025 rơi vào tay các chủ đầu tư lớn, khiến thị trường bị thu hẹp cạnh tranh.
Theo báo cáo mới nhất, Trung tâm Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group (One Housing) cho biết: Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, mức giá trung bình 86 triệu đồng/m2 (chưa VAT và KPBT). Phân khúc cao cấp chiếm 62% và hạng sang chiếm 38% tổng nguồn cung.
Đáng chú ý, 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% lượng hàng mở bán, cho thấy sự tập trung nguồn cung vào nhóm doanh nghiệp có thương hiệu mạnh.
Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường cũng ghi nhận sự phân cực rõ nét trong phân khúc cao cấp và hạng sang khi hơn 80% nguồn cung mới được dẫn dắt bởi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes.
Dù bề ngoài có vẻ sôi động, bản chất thị trường vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát của nhóm chủ đầu tư lớn. Chỉ trong quý 3, các tập đoàn địa ốc tầm cỡ đã đưa ra hơn một nửa số sản phẩm mở bán, bỏ xa nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Việc hoàn thiện thủ tục dự án ngày càng phức tạp đã khiến phần lớn doanh nghiệp vừa và nhỏ “đuối sức”, không đủ vốn và quỹ đất để triển khai dự án quy mô lớn. Chỉ những tập đoàn sở hữu nguồn lực mạnh mới có thể duy trì nguồn hàng ổn định.
Hiện, nguồn cung hiện chủ yếu tập trung tại một vài đại đô thị và do các doanh nghiệp lớn chi phối, khiến mặt bằng giá bị kéo lên cao, trong khi sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực ngày càng thiếu hụt. Điều này tạo áp lực đáng kể lên bài toán cân đối cung - cầu và thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của phần đông người dân.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cũng nhận định thị trường đang đi theo xu hướng phân hóa mạnh mẽ. Các doanh nghiệp lớn thường hướng tới các dự án trung - cao cấp, thậm chí hạng sang, nhằm tối ưu biên lợi nhuận. Điều này vô tình đẩy giá chung lên cao và làm suy giảm nguồn cung giá phải chăng.
Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy vị thế thống lĩnh của các “ông lớn” là hệ sinh thái tài chính của họ. Nhiều tập đoàn có sự hậu thuẫn trực tiếp từ ngân hàng, giúp tiếp cận vốn dễ dàng và rút ngắn thời gian triển khai. Mối liên kết này tạo lợi thế vượt trội mà doanh nghiệp nhỏ khó có thể cạnh tranh.
Sự tập trung nguồn cung vào tay số ít chủ đầu tư mang đến cả mặt tích cực lẫn rủi ro. Các đại dự án quy mô lớn thường được phát triển đồng bộ, nâng cấp hạ tầng, tạo nguồn cung lớn và giảm nguy cơ dự án dang dở. Tuy nhiên, khi thị trường thiếu sự cạnh tranh, mức giá thường bị đẩy lên theo kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư. Việc 70 - 80% người mua ở phân khúc cao cấp là nhà đầu tư, đầu cơ, càng khiến thị trường rời xa nhu cầu thực tế.
Mối lo khác nằm ở gói vay mua nhà. Nhiều tập đoàn kết hợp ngân hàng tung ra ưu đãi lãi suất hấp dẫn thời gian đầu nhưng có thể trở thành gánh nặng khi hết ưu đãi. Tình trạng cho vay dưới chuẩn, chỉ cần thanh toán 30% đã được giải ngân có thể khiến người mua rơi vào rủi ro tài chính, đồng thời tạo áp lực nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như chỉ còn chỗ đứng ở những dự án nhỏ lẻ tại tỉnh lẻ - nơi chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng còn thấp. Tại các đô thị lớn, “miếng bánh” bất động sản đã vượt khỏi khả năng của họ. Nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc ở khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh bị kéo dài thủ tục, đội chi phí và mất cơ hội cạnh tranh.
Các chuyên gia cho rằng để thị trường trở nên cân bằng hơn, cần có cơ chế hỗ trợ nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt trong khâu pháp lý và cơ chế giải phóng mặt bằng. Nếu chỉ tập trung vào các đại dự án hàng chục hecta do các tập đoàn lớn triển khai, thị trường sẽ khó tạo ra nguồn cung đa dạng và giá hợp lý cho người mua ở thực.
