Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán đất

- Tôi thấy nhiều người mua bán đất bằng cách lập vi bằng ở văn phòng thừa phát lại. Xin hỏi, lập vi bằng cho việc mua bán đất này có được không, vi bằng có giá trị pháp lý thế nào?

LÊ VĂN HƯNG (phường Hải Dương)

- Luật sư Dương Đức Trọng, Trưởng Văn phòng Luật sư TH Bảo Tín (Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng) cho biết: Việc mua bán đất thông qua lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại là hiện tượng khá phổ biến trong thực tế, nhất là đối với các thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Vi bằng không phải là hợp đồng mua bán đất và không có giá trị làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng đất. Theo khoản 3, điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, được dùng làm nguồn chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác theo quy định của pháp luật.

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có việc ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà pháp luật quy định phải được công chứng, chứng thực. Như vậy, thừa phát lại không được lập vi bằng để thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo điều 27 và điều 188 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Vậy, trong trường hợp nào thì lập vi bằng liên quan đến mua bán đất? Trên thực tế, vi bằng chỉ phù hợp để ghi nhận các sự kiện mang tính hỗ trợ, như việc giao tiền đặt cọc, hiện trạng nhà đất, hoặc hành vi vi phạm thỏa thuận của một bên. Những vi bằng này có thể giúp bảo vệ quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp, nhưng tuyệt đối không thể dùng để hợp thức hóa việc mua bán đất trái quy định pháp luật.