Lãi suất vay mua nhà tăng đang tạo áp lực trong ngắn hạn, song đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn sàng lọc, hướng tới phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh trong những tháng đầu năm 2026 đang tạo ra những tác động rõ nét lên thị trường bất động sản, từ phía người mua đến doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng đây cũng là yếu tố thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, giúp định hình lại nền tảng phát triển theo hướng ổn định hơn.
Thực tế tại một số ngân hàng cho thấy lãi suất vay mua nhà có thời điểm lên tới 15 - 16% mỗi năm, khiến chi phí vốn tăng đáng kể. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong ngắn hạn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Diễn biến lãi suất nhanh chóng phản ánh vào thị trường khi giao dịch chững lại trong quý I. Sau kỳ nghỉ Tết, người mua trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như lãi suất, triển vọng giá và rủi ro tài chính. Thời gian ra quyết định kéo dài khiến nhịp độ giao dịch giảm so với giai đoạn trước.
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2026 đạt khoảng 6.100 căn, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong đó, phân khúc hạng B chiếm khoảng 79% tổng số căn bán được, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, là lực đỡ quan trọng của thị trường.
Ở phía doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng chặt chẽ khiến chi phí tài chính gia tăng và việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, nhất là đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc có tính khả thi thấp. Đồng thời, nhóm nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy lớn cũng chịu áp lực dòng tiền ngày càng rõ rệt, buộc phải điều chỉnh chiến lược.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, lãi suất cao đang đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” của thị trường. Khi chi phí vốn tăng, các chiến lược đầu tư ngắn hạn kém hiệu quả hơn, buộc nhà đầu tư quay trở lại với giá trị thực của sản phẩm. Theo đó, thị trường sẽ dần loại bỏ yếu tố đầu cơ, tạo nền tảng ổn định hơn trong dài hạn.
Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư ngày càng được kiểm soát chặt, ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế.
Theo bà Hằng, trong bối cảnh này, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng sẽ có lợi thế tiếp tục triển khai dự án. Ngược lại, quá trình sàng lọc sẽ loại bỏ các đơn vị yếu kém, đồng thời giữ lại những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt và tầm nhìn dài hạn.
Khi thị trường có sự phân hóa rõ nét hơn, hành vi của người mua cũng thay đổi theo hướng thận trọng và chọn lọc. Người mua ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo. Điều này khiến dòng tiền tập trung vào một số doanh nghiệp có năng lực, trong khi các đơn vị khác gặp khó khăn trong việc bán hàng và huy động vốn.
Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính đang đối mặt với áp lực lớn khi vừa phải gánh chi phí lãi vay cao, vừa hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn mới. Một số doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc danh mục dự án, thu hẹp quy mô hoặc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng để cân đối dòng tiền.
Theo TS Cấn Văn Lực, việc lãi suất tăng là hệ quả của các yếu tố vĩ mô và mục tiêu kiểm soát rủi ro hệ thống tài chính. Dù tạo ra khó khăn trong ngắn hạn, đây cũng là cơ hội để nâng cao kỷ luật tài chính và cải thiện chất lượng thị trường.
Trước những biến động này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động điều chỉnh chiến lược, tập trung vào các dự án trọng điểm, ưu tiên dòng tiền và tiến độ bàn giao thay vì mở rộng danh mục. Hoạt động mua bán - sáp nhập cũng có xu hướng gia tăng, khi các doanh nghiệp có tiềm lực tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần.
Ở phía cầu, các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất hoặc chiết khấu được triển khai nhằm kích thích nhu cầu. Tuy nhiên, hiệu quả của các giải pháp này vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và niềm tin của người mua trên thị trường.
Các chuyên gia nhận định, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường bất động sản sẽ được tái định hình theo hướng lành mạnh hơn, với trọng tâm là nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và phù hợp khả năng chi trả sẽ tiếp tục duy trì thanh khoản, dù tốc độ hấp thụ có thể chậm lại.
Về dài hạn, năng lực tài chính, uy tín thương hiệu và khả năng quản trị linh hoạt sẽ trở thành yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi đó, các doanh nghiệp yếu kém hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ ngày càng khó thích ứng với bối cảnh mới.
Trong tổng thể, lãi suất tăng không chỉ tạo ra áp lực mà còn là động lực thúc đẩy thị trường điều chỉnh, hướng tới một chu kỳ phát triển minh bạch, bền vững và ổn định hơn.
TT (tổng hợp)
