Mặt bằng lãi suất vay mua nhà nhích lên đang khiến người mua và nhà đầu tư thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên kiểm soát rủi ro và hiệu quả tài chính dài hạn.
Diễn biến tăng của lãi suất vay mua nhà trong những tháng đầu năm đang tác động trực tiếp đến tâm lý và hành vi của người tham gia thị trường bất động sản. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước, yếu tố an toàn tài chính và khả năng kiểm soát rủi ro đang được đặt lên hàng đầu.
Theo các chuyên gia, xu hướng này mang tính chu kỳ và là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn. Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp tại Savills Việt Nam cho biết, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm chủ yếu xuất phát từ chu kỳ tín dụng. Sau thời điểm cao điểm giải ngân cuối năm, các ngân hàng thường rà soát danh mục cho vay, điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro.
Khi tiệm cận hạn mức tín dụng, các tổ chức tín dụng có xu hướng thẩm định chặt chẽ hơn, đặc biệt với các khoản vay liên quan đến bất động sản. Đây là động thái mang tính điều tiết và kiểm soát, không phải sự thay đổi đột ngột trong chính sách tín dụng.
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, người mua nhà trở nên thận trọng hơn khi đưa ra các quyết định tài chính lớn. Tuy vậy, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, nhất là tại các đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, nơi tốc độ đô thị hóa còn cao.
Đáng chú ý là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn. Người mua để ở có xu hướng ưu tiên các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, thay vì chạy theo các yếu tố như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực lớn hơn do chi phí vốn tăng, buộc phải điều chỉnh chiến lược đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giai đoạn lãi suất thấp trước đây khiến nhiều nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất tăng, thị trường buộc phải sàng lọc, loại bỏ các chiến lược đầu cơ ngắn hạn và hướng tới giá trị thực cùng hiệu quả khai thác tài sản.
Sự thay đổi này cũng dẫn đến phân hóa rõ rệt về thanh khoản. Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bất động sản cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể gặp khó khăn trong giao dịch.
Ngược lại, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định như căn hộ tầm trung, nhà ở hoàn thiện, hoặc bất động sản cho thuê tại khu vực có nhu cầu cao vẫn duy trì sức hấp thụ tốt.
Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và giá nhà vẫn ở mức cao, bài toán đối với người mua không còn đơn thuần là quyết định có mua hay không, mà là lựa chọn phương án mua sao cho an toàn và bền vững về tài chính.
Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại thành phố Hồ Chí Minh đã đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, khiến nhiều người phải mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lân cận như Bình Dương.
Trong bối cảnh này, quản trị rủi ro tài chính trở thành yếu tố then chốt. Theo bà Mai Thanh Thảo, người mua cần đặc biệt chú ý đến cấu trúc khoản vay, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu. Việc tính toán cần dựa trên kịch bản lãi suất thả nổi trong dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào lợi thế ngắn hạn. Đồng thời, tỷ lệ vay cũng cần được kiểm soát ở mức hợp lý để hạn chế áp lực tài chính khi thị trường biến động.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, trong bối cảnh lãi suất còn có thể biến động, người mua nhà cần xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, bao gồm quỹ dự phòng và khả năng chịu đựng rủi ro. Việc vay vượt quá khả năng chi trả có thể dẫn đến áp lực lớn nếu dòng tiền không ổn định.
Một nguyên tắc được nhiều chuyên gia khuyến nghị là duy trì quỹ dự phòng tương đương ít nhất 6 - 12 tháng nghĩa vụ trả nợ. Đây được xem là “vùng đệm” cần thiết để người vay có thể ứng phó với các biến động bất ngờ như lãi suất tăng hoặc thu nhập suy giảm.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn tài sản cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác ngay và đáp ứng nhu cầu ở thực không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn đảm bảo tính thanh khoản trong dài hạn.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn mà kỷ luật tài chính trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu. Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, sử dụng đòn bẩy hợp lý và tập trung vào giá trị thực sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ tiếp theo.
Diễn biến tăng của lãi suất đang đóng vai trò như một phép thử đối với cả người mua và nhà đầu tư. Thị trường không suy yếu mà đang tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn, trong đó yếu tố an toàn tài chính và hiệu quả sử dụng tài sản được đặt ở vị trí trung tâm.
Trong bối cảnh đó, chủ động quản trị rủi ro không còn là lựa chọn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào tham gia thị trường bất động sản.
TT (tổng hợp)
