Những điều cần biết khi mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2023

Mua bán nhà ở là một trong những giao dịch dân sự phổ biến và có giá trị lớn. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng, các bên cần kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của nhà ở cũng như điều kiện của người mua, người bán để hạn chế tranh chấp và những rủi ro có thể phát sinh.

Nhà ở tham gia giao dịch mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, đối với giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho và một số giao dịch khác bằng nhà ở, nhà ở tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trước hết, nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp pháp luật cho phép giao dịch mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, tại thời điểm giao dịch, nhà ở không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, giao dịch phải được thực hiện trong thời hạn sở hữu nhà ở. Nhà ở cũng không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, các quy định nêu trên hướng tới việc bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch phải có tình trạng pháp lý tương đối rõ ràng, không bị hạn chế quyền định đoạt hoặc đang nằm trong quá trình xử lý bởi cơ quan có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, 5 trường hợp khi giao dịch nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, gồm:

Thứ nhất: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản.

Thứ hai: Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

Thứ ba: Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công.

Thứ tư: Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Thứ năm: Nhận thừa kế nhà ở.

Việc quy định 5 trường hợp giao dịch nhà ở không cần Giấy chứng nhận như trên không có nghĩa là các bên có thể bỏ qua những giấy tờ, điều kiện pháp lý khác. Tùy từng trường hợp, nhà ở và giao dịch vẫn phải đáp ứng các yêu cầu tương ứng theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2023, bên bán nhà phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Người tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp và việc xác lập giao dịch phải bảo đảm các điều kiện có liên quan theo quy định. Đối với giao dịch nhà ở, việc kiểm tra tư cách của bên bán rất quan trọng. Ngoài việc kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà ở, bên mua cũng cần xác định đúng người có quyền định đoạt tài sản để tránh trường hợp hợp đồng được ký với người không có thẩm quyền hoặc quyền định đoạt bị hạn chế.

Đối với bên mua là cá nhân, Điều 161 Luật Nhà ở năm 2023 quy định trước hết phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với cá nhân trong nước, pháp luật không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch mua bán.

Đối với cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ các quy định có liên quan của Luật Đất đai.

Quy định không đặt điều kiện về đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở tạo thuận lợi hơn cho giao dịch nhà ở, bởi quyền mua nhà không bị giới hạn bởi nơi thường trú hoặc nơi cư trú của người mua. Tuy nhiên, đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều kiện về quyền sở hữu nhà ở vẫn phải được kiểm tra đầy đủ trước khi thực hiện giao dịch.

Đối với bên mua nhà là tổ chức, trước hết tổ chức phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc mua nhà ở không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập của tổ chức. Trường hợp tổ chức nước ngoài mua nhà ở còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định.

Đối với tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, ngoài những điều kiện chung còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Từ các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 có thể thấy, điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở không chỉ dừng ở việc nhà có Giấy chứng nhận. Người mua cần đồng thời kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên, quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ và các hạn chế pháp lý khác đối với tài sản. Việc kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của nhà ở và điều kiện của các chủ thể trước khi giao kết hợp đồng là bước quan trọng để bảo đảm giao dịch hợp pháp, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của các bên. Đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp, việc xác minh kỹ thông tin về tài sản trước khi đặt cọc, thanh toán và ký hợp đồng có ý nghĩa thiết thực đối với bên mua nhà ở.