Thảo luận 3 dự án luật, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, bảo đảm quyền lợi người dân.
Ngày 22/10, Quốc hội tiếp tục làm việc tại hội trường và thảo luận tổ về 3 dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tờ trình của Chính phủ nêu rõ việc xây dựng và trình Quốc hội xem xét, thông qua ba dự án luật nhằm thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng, trọng tâm là: Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan cùng các nghị quyết, chỉ thị khác của Đảng.
Mục tiêu tổng quát là tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, khơi thông và huy động tối đa các nguồn lực; chú trọng phát triển nhà ở, tạo bước đột phá về nhà ở cho thuê nhằm bảo đảm an sinh xã hội, hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở; đồng thời bảo đảm thị trường bất động sản vận hành công khai, minh bạch.
Cùng với việc luật hóa các cơ chế thí điểm đã qua kiểm chứng thực tiễn, các dự thảo luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cắt giảm và đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính, tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn thể chế, tăng cường chuyển đổi số và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, khắc phục tình trạng lãng phí, thất thoát.
Chủ trì phiên thảo luận tổ, đồng chí Lê Ngọc Châu, Ủy viên Trung ương Đảng, Bí thư Thành ủy, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng, Tổ trưởng Tổ thảo luận số 3 nhấn mạnh 3 Dự án Luật sửa đổi rất quan trọng và có quan hệ mật thiết với nhau. Đây cũng là những lĩnh vực được các địa phương, cử tri, nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Do đó, việc sửa đổi các luật lần này cần hướng tới xây dựng luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp với cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, tránh việc phải sửa đổi nhiều. Việc ban hành luật cần đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan khác. Bí thư Thành ủy Lê Ngọc Châu gợi mở nhiều nội dung 3 Dự án Luật để các đại biểu thảo luận.
Phát biểu tại phiên thảo luận tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội Hải Phòng đánh giá cao tinh thần trách nhiệm, những ý kiến tâm huyết, sâu sắc của các đại biểu Quốc hội đối với ba dự án luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Thủ tướng khẳng định Chính phủ xác định đây là 3 dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân. Việc sửa đổi phải bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không chồng chéo, mâu thuẫn và có tính khả thi cao.
Theo Thủ tướng, mặc dù các luật mới có hiệu lực từ năm 2024, nhưng thực tiễn phát triển đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, nhất là việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương, vận hành chính quyền địa phương hai cấp, tháo gỡ những vướng mắc về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt, nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên tại các đô thị lớn ngày càng cao, trong khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của nhiều đối tượng.
Thủ tướng cho biết Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân đối với cả 3 dự thảo luật, với khoảng 885.000 lượt ý kiến góp ý, đồng thời tiếp thu ý kiến phản biện của MTTQ Việt Nam, các chuyên gia và địa phương.
Đề cập những nội dung lớn của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết dự thảo luật lần này có nhiều đổi mới trong phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tài chính đất đai và phân cấp, phân quyền.
Dự thảo thay đổi đáng kể cách phân loại đất, không quy định quá chi tiết các loại đất mà phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Việc đổi mới phân loại đất không chỉ phục vụ công tác quy hoạch mà còn phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Đối với công tác quy hoạch, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.
Thủ tướng nhấn mạnh một trong những nội dung quan trọng nhất là đổi mới chính sách tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất. Theo đó, dự thảo luật tiếp tục xác định Nhà nước quyết định giá đất, với phương thức xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ theo tinh thần Nghị quyết 21, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Dự thảo quy định những nguyên tắc chung, còn nội dung chi tiết sẽ được quy định tại các văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do HĐND cấp tỉnh ban hành.
Phân tích những bất cập của cơ chế xác định giá đất trước đây, Thủ tướng chỉ rõ việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh.
Cùng với chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và những chi phí khác, giá nhà ở bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.
“Nếu để giá đất cao quá, địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội thì rất lớn”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Theo Thủ tướng, nếu không điều tiết hợp lý giá đất, rất khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang. Vì vậy, Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, đặc biệt là ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
“Đó là lý do mà Thủ tướng Chính phủ nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu ưu tiên điều tiết giá đất, giá nhà, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Chúng ta cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở, phù hợp với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp. Đây là một sự thay đổi tư duy rất quan trọng”, Thủ tướng Lê Minh Hưng nêu rõ.
Liên quan đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng khẳng định, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ chặt chẽ Hiến pháp và pháp luật, không để xảy ra tình trạng lạm dụng nhưng cũng không tạo thêm rào cản đối với các dự án phát triển.
Thảo luận về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Tuyên (Đoàn Hải Phòng) cho rằng việc bố trí tái định cư cần căn cứ vào điều kiện sinh sống, sản xuất thực tế của người dân, thay vì chỉ dựa trên ranh giới hành chính.
Theo đại biểu, dự thảo Luật lấy việc người bị thu hồi đất còn hay không còn đất ở, nhà ở khác trên địa bàn cấp xã làm một trong những điều kiện bố trí tái định cư. Theo đại biểu, tại các địa phương miền núi, sau sắp xếp đơn vị hành chính, hai bản trong cùng một xã có thể cách xa nhau. Một chỗ ở bên kia núi chưa chắc đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm nương rẫy và học tập của người dân. Vì vậy, đại biểu đề nghị xem xét thực chất khả năng sử dụng chỗ ở khác, điều kiện đi lại và sinh kế khi xác định đối tượng được bố trí tái định cư, đồng thời phân biệt rõ điều kiện bồi thường về đất ở với điều kiện tái định cư.
Đối với hộ bị thu hồi đất sản xuất, đại biểu Hoàng Văn Tuyên đề nghị đánh giá cụ thể nguồn thu nhập bị ảnh hưởng, khả năng bố trí đất sản xuất thay thế, chuyển đổi nghề và phương án hỗ trợ tương ứng. Tại những địa phương còn quỹ đất phù hợp, cần ưu tiên nghiên cứu bố trí đất sản xuất theo quy định, thay vì chỉ bồi thường bằng tiền, nhằm giúp người dân ổn định sinh kế sau thu hồi đất…
Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh tinh thần xuyên suốt là “nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội”. Hiện nay cơ cấu nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, dẫn đến chính sách hỗ trợ chưa thực sự trúng đối tượng cần ưu tiên.
"Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn". Trên tinh thần đó, dự thảo luật phân định rõ các nhóm nhà ở, với cơ chế chính sách và phương thức quản lý phù hợp, trong đó tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách.
Thủ tướng nhấn mạnh phát triển nhà ở cho thuê là một chính sách mới, cần được xác định là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Vì vậy, dự thảo luật dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở được đầu tư bằng vốn nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đi cùng với chính sách ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Thủ tướng Chính phủ đặc biệt lưu ý là nguy cơ trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Theo Thủ tướng, thực tiễn xuất hiện tình trạng một số người mua nhà ở xã hội chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời. Để khắc phục tình trạng này, dự thảo luật đề xuất sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng, đúng mục tiêu của chính sách.
Đề cập đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đề nghị dự thảo luật cần tập trung hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, xác định rõ trách nhiệm của các bên.
Đặc biệt, phải tăng cường bảo vệ người mua nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Thủ tướng Chính phủ cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối đồng bộ với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia có liên quan, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều tiết và minh bạch hóa thị trường.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng cho rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi được chuyển nhượng dự án.
Tuy nhiên, quy định này chưa giải quyết được tình huống chủ đầu tư đã mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính, trong khi có nhà đầu tư khác đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận và tiếp tục triển khai dự án.
Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, khi dự án đình trệ, đất đai không được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt, nghĩa vụ với khách hàng kéo dài, việc tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể tạo ra một nghịch lý.
Đại biểu Nga đề nghị không chỉ tiếp tục nghiên cứu mà cần lựa chọn rõ phương án xử lý ngay trong Luật, theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành với các điều kiện chặt chẽ.
Trong đó, nghĩa vụ tài chính phải được cơ quan có thẩm quyền xác định, kiểm chứng; dự án phải có đầy đủ cơ sở pháp lý; bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực và có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Có thể nghiên cứu cơ chế thanh toán trực tiếp một phần giá trị chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước.
Nhấn mạnh nguyên tắc xử lý, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu rõ: “Không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế”.
Đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn Hải Phòng) cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải thực hiện hai mục tiêu quan trọng: thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp và người mua.
Theo đại biểu, có nhiều dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng triển khai. Nếu tiếp tục để tình trạng này kéo dài sẽ gây lãng phí lớn nguồn lực, ảnh hưởng đến ngân sách và quyền lợi của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Đại biểu Hải không đồng tình với lập luận cho rằng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng sẽ bảo đảm nguồn thu ngân sách và sàng lọc nhà đầu tư có năng lực. Bởi đối với chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu này rất khó thực hiện, khiến dự án tiếp tục đình trệ.
Đại biểu đề xuất cơ chế nghĩa vụ liên đới giữa chủ đầu tư cũ và bên nhận chuyển nhượng. Theo phương án này, dự án được phép chuyển nhượng ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện hai bên phải có cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến bên thứ ba.
Đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng cơ chế nghĩa vụ liên đới sẽ bổ sung thêm một chủ thể có năng lực cùng chịu trách nhiệm, thay vì chỉ đặt toàn bộ nghĩa vụ lên chủ đầu tư cũ đã mất khả năng thực hiện. Đại biểu đề nghị đối với những dự án đình trệ kéo dài đến một thời hạn nhất định cần nghiên cứu cơ chế bắt buộc chuyển nhượng hoặc thu hồi theo quy định pháp luật.
PV
.jpg "Nhà ở xã hội phải vừa túi tiền người lao động")
