Sau năm 2025 được xem là giai đoạn “chịu tải” sau đáy chu kỳ của thị trường, bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm rãi nhưng bền vững trong năm 2026.
Năm 2025 khép lại trong bối cảnh thị trường bất động sản xuất hiện nhiều góc nhìn trái chiều. Một số ý kiến cho rằng thanh khoản còn thấp, giao dịch chậm và tâm lý người mua chưa thực sự hồi phục.
Tuy nhiên, xét theo chu kỳ phát triển, đây không phải là giai đoạn suy thoái mà là thời điểm phục hồi có chọn lọc. Thực tế cho thấy thanh khoản đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn 2022–2024, dù chưa bắt kịp tốc độ gia tăng của nguồn cung mới.
Sự chênh lệch giữa cung và cầu trong năm 2025 được xem là tiền đề cho triển vọng tích cực hơn trong năm 2026, khi các điểm nghẽn dần được tháo gỡ, niềm tin thị trường từng bước quay trở lại và dòng tiền dịch chuyển theo hướng thực chất.
Giới chuyên gia nhận định, bất động sản năm 2026 khó xuất hiện những “cơn sốt” ngắn hạn, nhưng đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn.
Nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án trong năm 2025, không ít ý kiến cho rằng thị trường vẫn đang chật vật về thanh khoản. Tuy nhiên, cách tiếp cận này mới phản ánh một phần của bức tranh tổng thể.
Thực tế, 2025 là thời điểm nguồn cung bất động sản bắt đầu quay trở lại sau nhiều năm bị dồn nén bởi vướng mắc pháp lý và áp lực tài chính. Khi hàng loạt dự án đồng loạt mở bán, sức mua dù đã phục hồi nhưng chưa thể tăng tương ứng, tạo cảm giác giao dịch chậm hơn kỳ vọng.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, cần nhìn nhận đúng bản chất thanh khoản của thị trường, tách bạch giữa thanh khoản thấp tuyệt đối và thấp tương đối. Ông cho rằng so với giai đoạn trước, thanh khoản năm 2025 đã có cải thiện rõ rệt cả về số giao dịch lẫn mức độ quan tâm của người mua. Nguyên nhân khiến tỷ lệ hấp thụ chưa cao chủ yếu do nguồn cung phục hồi nhanh hơn cầu, lại tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Đây là biểu hiện của quá trình tái cân bằng thị trường, không phải dấu hiệu suy thoái.
Bên cạnh diễn biến thanh khoản, năm 2025 còn ghi dấu mốc quan trọng về thể chế khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được triển khai trong thực tế. Các quy định mới hướng tới tăng tính minh bạch trong sử dụng đất, chuẩn hóa điều kiện kinh doanh và hạn chế những hoạt động tiềm ẩn rủi ro như phân lô bán nền tràn lan.
Tuy vậy, tác động của khung pháp lý mới khó có thể phát huy ngay trong ngắn hạn. TS. Cấn Văn Lực cho rằng “độ trễ thực thi” vẫn là điểm nghẽn lớn của thị trường nhiều năm qua. Khi chính sách cần thời gian để thẩm thấu, thị trường buộc phải trải qua giai đoạn chuyển tiếp với áp lực “chịu tải” nhất định.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, nhà ở xã hội được xem là điểm sáng hiếm hoi khi ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt mục tiêu Chính phủ đề ra.
Kết quả này cho thấy sự thay đổi rõ nét trong cách điều hành, khi chính sách không dừng ở mức khuyến khích mà chuyển sang giao chỉ tiêu cụ thể, gắn với trách nhiệm thực hiện. Cùng với các nghị định thí điểm cơ chế đặc thù và việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ có nền tảng phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn gặp nhiều vướng mắc. Người mua còn khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, trong khi với doanh nghiệp, lợi nhuận thấp và thủ tục đầu tư kéo dài khiến nhà ở xã hội chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút sự tham gia rộng rãi của các chủ đầu tư.
Bước sang năm 2026, nhiều yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo ra sự khác biệt so với năm trước. Trước hết là sự ổn định hơn của môi trường vĩ mô, khi lãi suất và chính sách tín dụng được điều hành theo hướng dễ dự đoán, giúp cả người mua lẫn doanh nghiệp chủ động hơn trong tính toán dòng tiền.
Cùng với đó, khung pháp lý mới liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả rõ nét hơn. Các quy định minh bạch không chỉ rút ngắn thời gian triển khai dự án mà còn góp phần khôi phục niềm tin của người mua.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, lợi thế lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2026 nằm ở yếu tố tâm lý. “Sau khi đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, cả người mua lẫn doanh nghiệp đều trở nên thực tế hơn. Người mua không còn chờ đợi những đợt giảm giá sâu, trong khi doanh nghiệp cũng không đặt mục tiêu bán bằng mọi giá. Khi kỳ vọng gặp nhau ở mức hợp lý, giao dịch sẽ trở lại nhịp độ ổn định,” ông nhận định.
Năm 2025 là giai đoạn thị trường phải đối mặt với áp lực tâm lý, cạnh tranh gay gắt và sự lệch pha cung - cầu. Nhưng đó cũng là năm đặt nền móng cho sự phục hồi có chất lượng.
Sang năm 2026, khi các yếu tố bất ổn dần được hấp thụ, nguồn cung được điều tiết hợp lý hơn và lực cầu ở thực tiếp tục gia tăng, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, chậm rãi hơn, nhưng bền vững hơn.
Không còn là sân chơi của những cơn sốt ngắn hạn, bất động sản 2026 được kỳ vọng trở thành thị trường của giá trị thực, nơi doanh nghiệp làm ăn bài bản, nhà đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn và người mua ở thực được đặt vào vị trí trung tâm.
.jpg "Bất động sản định hình lại quỹ đạo, cơ hội ở giá trị thật")
