Nhà đầu tư căn hộ hạ kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn

Góc nhìn thận trọng từ thực tế

Chia sẻ về thực tế giao dịch trên thị trường hiện nay, anh Trần Minh Quân, một nhà đầu tư cá nhân có nhiều năm kinh nghiệm tại phường Ngô Quyền (Hải Phòng), thừa nhận rằng anh và nhiều người mua căn hộ khác đã không còn giữ tư duy "lướt sóng" hay trông chờ vào những đợt tăng giá nóng. Anh Quân cho biết, biên độ lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn từ việc mua bán căn hộ đã không còn khả thi trong bối cảnh hành lang pháp lý đang được siết chặt. Thay vào đó, những người mua căn hộ để đầu tư như anh hiện nay đã chủ động hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận, chuyển hướng tính toán bài toán dòng tiền dựa trên tiềm năng cho thuê dài hạn, phục vụ trực tiếp lực lượng chuyên gia và người lao động chất lượng cao.

Cùng chung quan điểm, chị Lê Thu Hoài, ở phường Nam Triệu, người vừa quyết định đặt mua một căn hộ tại khu vực trung tâm hành chính mới, chia sẻ rằng áp lực tài chính và sự minh bạch hóa từ chính sách mới khiến chị phải cân nhắc rất kỹ lưỡng. Theo chị Hoài, thay vì kỳ vọng mức sinh lời nhanh và lớn như giai đoạn trước, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nay đặt mục tiêu bảo toàn dòng vốn lên hàng đầu, chấp nhận mức lợi nhuận vừa phải nhưng đổi lại sự an toàn và tính thanh khoản cao từ các dự án có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh kinh tế thành phố Cảng bước vào giai đoạn phát triển mới với tốc độ tăng trưởng GRDP 6 tháng đầu năm 2026 đạt 11,33%, dẫn đầu nhóm các thành phố trực thuộc Trung ương, thị trường bất động sản đang trải qua một bước ngoặt bản lề. Những "cơn sốt" đất nền, căn hộ và tư duy đầu cơ từng xuất hiện ở thị trường giai đoạn trước đây dần nhường chỗ cho các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác bền vững.

Theo báo cáo nghiên cứu và số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận sự phân hóa mạnh mẽ khi mức độ quan tâm đối với căn hộ chung cư đã tăng 17%, trong khi đất nền sụt giảm tới 29% mức độ quan tâm và giá bán giảm khoảng 6%.

Đánh giá sâu hơn về xu hướng này, ông Nguyễn Trung Ngọc, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, nhận định rằng đây không đơn thuần là một chu kỳ tăng trưởng mới mà là quá trình chuyển đổi toàn diện về pháp lý, dòng vốn, cơ cấu sản phẩm và hành vi khách hàng. Điểm nhấn quan trọng trong tiến trình cải cách thể chế là việc triển khai các nội dung trong dự thảo sửa đổi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản về việc cắt giảm gần 30 điều kiện kinh doanh bất động sản cùng cơ chế tăng cường phân cấp, phân quyền, trao quyền chủ động nhiều hơn cho các địa phương.

Những thay đổi này giúp tháo gỡ nút thắt thủ tục hành chính, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực thực thi và tính minh bạch của các doanh nghiệp phát triển dự án. Theo ông Ngọc, thị trường đang hình thành xu hướng dịch chuyển từ đầu tư theo tin đồn sang lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng thực.

Giảm thiểu rủi ro cá nhân, hướng đầu tư bền vững

Hải Phòng đang là tâm điểm thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ với gần 3,135 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 76,7% so với cùng kỳ, cùng với hệ thống 46 khu công nghiệp đang hoạt động và định hướng mở rộng lên 69 khu công nghiệp vào năm 2030. Sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp và cảng biển này kéo theo lượng lớn chuyên gia, kĩ sư và lực lượng lao động chất lượng cao đổ về làm việc, tạo ra nguồn cầu khổng lồ về nhà ở và căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận điểm sáng khi hoàn thành 1.383 căn trong nửa đầu năm, vượt gần 400 căn so với kế hoạch đề ra.

Dưới góc nhìn phân tích chuyên sâu, các chuyên gia kinh tế cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất giảm 9 trong 31 điều kiện kinh doanh, cắt 4 thủ tục hành chính và chuyển mạnh thẩm quyền quản lý về địa phương là đòn bẩy quan trọng để minh bạch hóa thị trường.

Khi người mua căn hộ chủ động hạ kỳ vọng lợi nhuận xuống mức thực tế, điều đó giúp giảm thiểu rủi ro tài chính cá nhân và tạo ra bộ lọc tự nhiên loại bỏ dòng vốn đầu cơ chớp nhoáng. Khi dòng tiền hướng vào giá trị thực như khai thác cho thuê hay tích lũy dài hạn, thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá vững chắc, hạn chế tối đa các đợt sốt ảo.

Điều này buộc người mua căn hộ phải trở nên cực kỳ khắt khe trong mọi quyết định giải ngân. Nhà đầu tư cá nhân hiện nay dành nhiều thời gian hơn để nghiên cứu kỹ lưỡng tính pháp lý dự án, năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư trước khi quyết định xuống tiền.

Bức tranh bất động sản căn hộ Hải Phòng hiện tại và sắp tới không còn chỗ cho tư duy đầu cơ ngắn hạn. Sự đồng bộ từ các chính sách cải cách thể chế, việc cắt giảm điều kiện kinh doanh theo định hướng của các dự án luật sửa đổi, tăng quyền cho địa phương cùng sự thận trọng của các nhà đầu tư và người mua căn hộ trong việc hạ kỳ vọng lợi nhuận xuống mức thực tế chính là chìa khóa tạo nên một thị trường minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.