Tranh chấp hợp đồng đặt cọc - Bài học nào từ thực tiễn?

Thời gian qua, thị trường bất động sản Hải Phòng phát triển ổn định, góp phần tích cực vào quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Tuy nhiên, cùng với số lượng giao dịch ngày càng tăng, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc cũng có xu hướng nhiều hơn và trở nên phức tạp.

Để bảo đảm tuân thủ pháp luật và an toàn tài sản, việc nhận diện rõ các rủi ro pháp lý cũng như thực hiện nghiêm các quy định mới của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết.

Bài học từ thực tiễn tranh chấp

Thực tế xét xử tại Tòa án Nhân dân các cấp trên địa bàn thành phố cho thấy, các tranh chấp liên quan đến đặt cọc chủ yếu xuất phát từ việc lập văn bản chưa chặt chẽ và không kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của tài sản.

Điển hình như vụ việc tranh chấp tại khu vực huyện Thủy Nguyên cũ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hoa Động cũ (Bản án số 27/2024/DS-PT của Tòa án Nhân dân thành phố Hải Phòng). Trong vụ việc này, các bên chỉ xác lập giấy biên nhận tiền cọc với nội dung sơ sài, không ghi rõ thời hạn cụ thể để thực hiện hợp đồng công chứng. Khi thị trường có biến động về giá, bên nhận cọc tìm cách trì hoãn khiến bên đặt cọc phải khởi kiện ra tòa để đòi lại tiền. Dù quyền lợi sau đó được pháp luật bảo vệ, nhưng vụ việc đã kéo dài hơn 2 năm, gây lãng phí lớn về thời gian và chi phí cho các bên liên quan.

Những vụ tranh chấp như thế này rất phổ biến tại Thủy Nguyên trong giai đoạn 2022 - 2024, khi giá đất biến động mạnh do thông tin lên thành phố, khiến nhiều bên bán tìm cách "bẻ cọc" hoặc trì hoãn giao dịch khi thấy giá thị trường tăng cao.

Một trường hợp khác cũng thường phát sinh trong các giao dịch bất động sản thời gian gần đây tại một số địa phương vùng ven liên quan đến xác định nguồn gốc đất. Chị Phạm Thị Lan Phương ở phường Dương Kinh cho biết, tháng 6/2025, chị đặt cọc một số tiền lớn cho thửa đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp. Do tin tưởng vào cam kết "đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng và cấp sổ" của người bán, chị đã ký hợp đồng đặt cọc viết tay. Khi cơ quan chức năng rà soát và xác định thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định hiện hành, giao dịch bị đình trệ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, do đối tượng của hợp đồng không đủ điều kiện giao dịch nên hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, chị gặp khó khăn trong việc thu hồi lại số tiền cọc từ bên bán do tài sản đã bị tiêu tán hoặc sử dụng vào mục đích khác. Đến nay, chị đành thu lại số tiền cọc theo hình thức trả dần lãi và gốc hằng tháng theo lãi suất ngân hàng, gây mệt mỏi và phiền phức.

Ông Nguyễn Văn Hùng, một người dân phường Lê Chân chia sẻ: "Trong bối cảnh giá đất tại các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên chuyển động theo các dự án hạ tầng, nhiều người mua vì tâm lý sợ lỡ cơ hội đã chấp nhận đặt cọc ngay khi mới chỉ xem qua sơ đồ vị trí. Sự chủ quan này chính là kẽ hở để các đối tượng thiếu trung thực trục lợi".

Xử lý khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trần Thị Thùy Liên, Giám đốc Công ty Luật TNHH La Haye (Đoàn Luật sư Hải Phòng) cho biết: "Phần lớn các vụ kiện về đặt cọc tại Hải Phòng hiện nay đều có chung đặc điểm là hợp đồng thiếu các điều khoản về xử lý vi phạm hoặc chưa xác định rõ tư cách chủ thể. Ví dụ, trường hợp đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ có một người ký tên nhận cọc mà không có ủy quyền hợp pháp. Khi người còn lại không đồng ý bán, hợp đồng dễ dàng bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại trực tiếp cho bên mua".

Đặc biệt, từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, siết chặt các quy định về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm minh bạch hóa thị trường và ngăn chặn tình trạng một số chủ đầu tư yếu kém lợi dụng để chiếm dụng vốn trái phép.

Để hạn chế rủi ro, theo bà Nguyễn Thị Mai, Chủ tịch Hội Luật gia Hải Phòng, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý thực hiện đúng các quy định pháp luật. Về hạn mức đặt cọc dự án, theo khoản 5 điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khi tài sản đó đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là quy định mới nhằm bảo vệ khách hàng trước các dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Về chế tài phạt cọc, theo khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng không được giao kết do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận; nếu do lỗi của bên nhận thì phải trả lại tài sản và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Để bảo đảm tính pháp lý của tài sản, trước khi đặt cọc, bên cọc cần kiểm tra kỹ thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai nhằm xác nhận thửa đất có bị ngăn chặn giao dịch, đang thế chấp ngân hàng hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi đất hay không. Dù pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng khuyến khích các bên thực hiện tại các văn phòng công chứng uy tín trên địa bàn thành phố. Điều này giúp giao dịch được ghi nhận trên hệ thống dữ liệu chung, tránh tình trạng "một tài sản đặt cọc cho nhiều người".

Việc tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật về đặt cọc không chỉ giúp bảo vệ tài sản của mỗi cá nhân, mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản Hải Phòng minh bạch, ổn định trong giai đoạn phát triển mới.