Logistics và bất động sản công nghiệp 2026 chờ cú hích FDI

Trong năm 2025, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt mức kỷ lục 27,62 tỷ USD, ghi nhận con số cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, theo dữ liệu của Cục Thống kê.

Với tỷ trọng áp đảo thuộc về ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, dòng vốn này đang tạo ra một lực đẩy cộng hưởng, hứa hẹn sẽ đưa thị trường bất động sản công nghiệp và ngành logistics Việt Nam vào giai đoạn tăng trưởng tích cực, được dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026.

“Lực đẩy” cho bất động sản công nghiệp, logistics

Theo dự báo của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam, 6 tháng cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn dòng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam sẽ tích cực hơn trước đó.

Lý do theo Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam là “Trade war 2.0” (cuộc chiến thương mại toàn cầu trong nhiệm kỳ thứ 2 của Tổng thống Mỹ Donald Trump) không làm thay đổi lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam khi mức thuế Mỹ áp lên Việt Nam và các đối thủ cạnh tranh không chênh lệch nhiều.

Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam cho rằng, việc Việt Nam hưởng lợi thế chi phí nhân công, chính trị ổn định, vị trí chiến lược vẫn được duy trì.

Thương chiến giữa Mỹ và Trung Quốc còn diễn biến phức tạp khiến nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng từ các doanh nghiệp đa quốc gia gia tăng, và trong bối cảnh này, Việt Nam vẫn được coi là điểm đến lý tưởng cho các công ty đa quốc gia.

"Các vấn đề thuế quan trong chính sách thương mại của chính quyền ông Trump sẽ rõ ràng hơn trong năm 2026, bớt đi những bất định so với năm 2025. Điều này sẽ tạo điều kiện tốt hơn để các công ty đa quốc gia ra quyết định về chuyển dịch sản xuất", các nhà phân tích tại Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam nhận định.

Trong bối cảnh đó, Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam cho rằng, ngành bất động sản công nghiệp và logistics sẽ hưởng lợi trực tiếp.

Bất động sản công nghiệp được hưởng lợi chủ yếu nhờ nhu cầu thuê đất phục hồi từ các doanh nghiệp FDI, trong khi phần lớn rủi ro đã được phản ánh vào định giá trong năm 2025.

Vì vậy, Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam dự báo rằng nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội tích lũy ở vùng giá thấp tại các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và tình hình tài chính ổn định và mức định giá hấp dẫn, một số cơ hội đầu tư đáng chú ý là các mã cổ phiếu SIP, GVR, PHR, KBC.

Giá đất cho thuê tại các khu công nghiệp trong năm 2026 và 2027 sẽ tiếp tục tăng. Các khu công nghiệp phía Bắc dự báo giá chào thuê tăng từ 5 - 6%, các khu công nghiệp phía Nam dự báo tăng 3 - 5%.

Lý do tăng giá cho thuê là dòng vốn FDI dự báo sẽ tăng nhiều từ cuối 2026, giúp gia tăng nhu cầu thuê đất ở cả hai khu vực phía Bắc, phía Nam.

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê đất khu vực miền Bắc dự báo tích cực hơn do mức giá đất chào thuê hiện tại thấp hơn khu vực phía Nam, chủ yếu nhờ giá chào thuê thấp hơn đáng kể so với miền Nam, và vị trí gần Trung Quốc hơn so với miền Nam chính là lợi thế hơn khi đón nhận quá trình dịch chuyển.

Ngành thứ hai hưởng lợi sẽ là logistics.

Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam, sự phục hồi dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam sẽ hỗ trợ triển vọng tích cực cho kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam. Trong khi đó, hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam là yếu tố quan trọng nhất trong ngành logistics.

Hiện nay, hệ thống cảng biển Việt Nam đang trải qua giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ về hạ tầng để đón các tàu trọng tải lớn, đặc biệt là tại cụm cảng Cái Mép - Thị Vải (Thành phố Hồ Chí Minh) và Hải Phòng.

Theo dự báo của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam, các doanh nghiệp như Gemadept và Vận tải xếp dỡ Hải An là những cái tên tiêu biểu có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực hơn.

Các doanh nghiệp cảng biển được kỳ vọng tiếp tục duy trì triển vọng tích cực trong trung và dài hạn, không chỉ nhờ tiềm năng tăng trưởng bền vững về sản lượng hàng hóa thông qua mà còn đến từ dư địa tăng giá dịch vụ cảng còn tương đối lớn, cũng theo dự báo từ Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam.

Hiện nay, mặt bằng giá dịch vụ cảng biển của Việt Nam đang thấp hơn khoảng 30 - 40% so với các cảng trong khu vực (Campuchia, Thái Lan), tạo dư địa thuận lợi cho việc điều chỉnh tăng giá trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, việc Bộ Xây dựng đang xem xét kiến nghị về tiếp tục điều chỉnh tăng khung giá dịch vụ cảng biển cũng mở ra kỳ vọng về mở rộng thêm khả năng tăng trưởng doanh thu và biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp cảng, theo Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam.

Bất động sản công nghiệp đón đầu làn sóng xanh

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam, nhận định xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp “xanh” tại Việt Nam sẽ tăng tốc trong năm 2026 dựa trên đà “xanh hóa” trong năm 2025.

Theo công ty này, trong vòng 5 năm tới, 30% các khu công nghiệp trong nước được kỳ vọng sẽ đạt các chứng chỉ “xanh” như LEED theo mục tiêu của Chính phủ.

Do đó, bài toán hiệu quả năng lượng ngày càng được quan tâm, nhất là khi cơ chế thuế carbon biên giới (CBAM) của Liên minh châu Âu (EU) chính thức áp dụng từ năm 2026. Các khu công nghiệp tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng, điện tái tạo hay sử dụng khí LNG làm nguồn nhiên liệu cầu nối sẽ đáp ứng yêu cầu giảm phát thải của khách thuê mà vẫn đảm bảo hoạt động sản xuất.

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy trong năm 2025, nhiều “nhà máy xanh” đã đi vào vận hành tại Việt Nam như nhà máy Coca-Cola tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh (tỉnh Tây Ninh) đạt chứng nhận LEED Gold, nhà máy của tập đoàn đồ chơi Lego tại Khu công nghiệp VSIP 3 (Bình Dương cũ, nay thuộc Thành phố Hồ Chí Minh) đạt LEED Gold và Platinum.

Đây là bệ phóng để bất động sản công nghiệp Việt Nam nâng cao chất lượng, tăng sức cạnh tranh trong khu vực và thu hút thêm dòng vốn “xanh” trong thời gian tới, theo đại diện của Avison Young.