Nhiều khu đất nông nghiệp tại tổ dân phố Phúc Lộc, phường Đa Phúc (quận Dương Kinh) bị bỏ hoang.

Không còn đầu cơ đất nông nghiệp

Nắm được thông tin huyện An Dương sẽ trở thành quận vào năm 2025, anh Nguyễn Hùng Cường, ở phường Nghĩa Xá (quận Lê Chân) chung tiền với bạn chuyển nhượng quyền sử 3 sào ruộng ở khu vực gần đường Nguyễn Trường Tộ, xã Đặng Cương (huyện An Dương) cuối năm 2021, với hy vọng chuyển đổi sang đất thổ cư để bán thu lợi từ phần chênh lệch giá. Tuy nhiên, từ năm 2023 các giao dịch bất động sản đóng băng, đất nông nghiệp gần như mất thanh khoản. Đến nay, Luật đất đai mới có hiệu lực, tính toán lại, anh Cường và bạn không gánh được phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên đành nhượng lại cho người khác chịu lỗ 30% so với giá mua ban đầu. “Luật Đất đai mới đã loại bỏ tình trạng đầu tư đất nông nghiệp theo phong trào mà không có mục đích sử dụng như trước đây” – Anh Cường bày tỏ.

Các thông tin chuyển nhượng đất nông nghiệp của các nhà đầu tư cá nhân xuất hiện từ đầu năm 2023 và xu thế gia tăng khi nhận thấy đầu tư vào đất nông nghiệp không hiệu quả. Tuy nhiên, với các quy định mở của Luật Đất đai 2024, hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp lại thực sự phù hợp các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp xanh. Anh Bùi Văn Toàn, ở phường Vĩnh Niệm (quận Lê Chân), hành nghề môi giới bất động sản lâu năm cho biết: Việc đầu cơ đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền khó khả thi, bởi những khu đất nông nghiệp được nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền.

Luật Đất đai mới quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng mục đích sử dụng, nếu bỏ hoang liên tục trong thời hạn 12 đến 24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi không được đền bù. Buộc những nhà đầu tư đang “ôm” đất nông nghiệp sẽ phải chuyển đổi mục đích sử dụng thành thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng. Do đó, các nhà đầu tư phải hiểu rõ quy định của Luật để tránh đầu tư không hiệu quả.

Giảm tích trữ đất không mục đích

Theo quy định của Luật Đất đai cũ, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trong khi loại đất này có thể coi là khá phổ biến trong nhóm đất nông nghiệp. Điều này dẫn tới nhiều tổ chức, doanh nghiệp “lách luật” bằng cách thuê hộ gia đình, cá nhân khác đứng tên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, điều này nảy sinh những tranh chấp không mong muốn, thậm chí có những tổ chức, cá nhân nhận gom quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng “biến” thành đất kinh doanh dịch vụ.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng Nguyễn Quang Văn cho biết, đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung nhiều, giá thấp, nhưng tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào khả năng xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, chủ đất có thể gặp khó khăn trong chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng với giá thấp. Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Điều này đòi hỏi phải có kế hoạch cụ thể và khả thi trong sử dụng đất, qua đó giảm tình trạng tích trữ đất không mục đích.

Quy định mới cũng giúp quá trình chuyển nhượng đất diễn ra minh bạch hơn, khi mà mọi giao dịch đều phải dựa trên kế hoạch được chính quyền địa phương đồng ý. Điều này là bước tiến tích cực không chỉ góp phần quản lý đất đai minh bạch, mà còn thúc đẩy sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp rồi để hoang đã diễn ra thời gian qua. Điều này cũng bảo đảm nguồn tài nguyên đất được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, không gây lãng phí và bất cập trong sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần một khoảng thời gian để những quy định mới của Luật phát huy trên thực tế ra sao cũng như còn xuất hiện những “lỗ hổng” nào để từ đó đưa ra giải pháp phù hợp. Các cơ quan chức năng, nhất là chính quyền cơ sở cần tăng cường giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, thu gom đất nông nghiệp sai quy định của luật. Cần sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, cộng đồng địa phương và doanh nghiệp để quản lý đất đai có hiệu quả. Ngoài ra cần có chính sách khuyến khích sử dụng đất để sản xuất nông sản, kết hợp ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính, giúp duy trì hoạt động nông nghiệp và giảm nguy cơ đất bỏ hoang.